重庆楼市冷风频频 营销总监变身置业顾问亲自为客户讲解

　　据铭腾机构统计，7.29-8.11期间，商品房市场供应70.95万方，成交121.98万方，虽然月底冲量，带动成交量高位，但实际各项目到访量并未上涨。且由于天气原因以及部分银行贷款利率上浮影响，市场进一步下滑，供、销均持续走低，新开盘市场认购率也出现大幅下滑。那么，如今重庆楼市状态如何?

　　现象1

　　售楼部冷风频频 各大楼盘蓄客不足

　　重庆楼市最近是冷风频频，房地产开发商原本期待的房价再涨一波的希望最近落空了。从售楼部的直接感受来看，首先是到访的人快速下降，仿佛一夜之间买房的人消失一大半，所以，各大楼盘蓄客不足的问题纷纷出现，为避免开盘冷场的尴尬，开盘的时间都开始向后延期，等待9月能否再来一波金九银十，或者说在下半年的房交会上来一波涨价去库存。

　　重庆新房从实际开盘去化来看，降速明显。那些上半年抢手的低总价高层楼盘也出现滞销的局面，几乎没有高层能够再如以前那般开盘就售罄。以茶园某“御景”为例，这是一个上半年的网红盘，高层开一次抢一次，但是，现在也落入了特价清尾盘的地步。还有就是高义口轻轨站的某个“生态城”，小面积、低总价，上次开盘还宣传说客户头一晚上就去排队，第二天也是排队入场，但是，事实有些打脸，开盘的房源至今还没有卖完。

　　高义口轻轨站另两个楼盘，某个“云出”，主打精装大平层概念，卖价20000多元每平米，销售去化不足30%。工地里只有一个高层小区，那有什么大平层品质。看来买房人的眼光还是明亮的。“云出”旁边那个盘，销售清水房，定价18000多元每平米，销售明显不行。数据就懒得说了，大家可以在网上查一下便知道。总之，低品质高房价的时代已经过去了。

　　现象2

　　有的开盘仅卖出六套房，新房去化率持续走低

　　据领域机构统计数据显示，近期沙坪坝某小高层开盘，当天推出72套房源，仅售出17套，去化率为24%;一新晋房企在沙坪坝区和巴南区两项目同时开盘，去化率分别为19%和45%。其中沙坪坝区的电梯洋房当天仅卖出6套，均价1.5万元/m2，开盘还有9.9折优惠;渝北区某某时代开盘，曾经被购房者疯狂抢购，如今去化率为52%。

　　然而，市场上也不乏明星项目。比如南岸区某三大开发商联合体开发的楼盘，当天158套房源全部售完，套内均价1.77万/m2，同样受到追捧;礼嘉某大盘项目再次推出高层产品，再次得到市场认可。

　　事实上，除了部分占据优质学区资源、土地资源和自然资源的楼盘不受影响外，重庆大部分楼盘都遇到了今年以来的最大难题，去化率基本保持在20%-50%。

　　现象3

　　到访急剧下降，营销陷入魔咒，推广自娱自乐现象突出

　　楼市到底有多冷?

　　现在的渝北区一主推高层和洋房的楼盘售楼部，和几个月前的火热场面相比，2小时内售房部的来访人数只有5组左右。

　　同样，西永一项目负责人表示，该项目一天渠道带客只有40组左右，并没有什么自然到访。

　　即便开发商使出浑身解数，推出各种五花八门的营销手段，比如在案场以机器人表演、到访送电影票、抽取旅游大奖等，但效果似乎仍不那么如意，售楼部遭遇今年以来最大寒流!

　　尽管如此，部分开发商为了维持“颜面”，造成项目火热的假象，开始了自娱自乐的表演：什么炙手可热、当红不让、全城瞩目的文案，配上渠道人员到访凑人头、以局部火热造成“人山人海”假象的照片，开始霸占朋友圈。而其中的心酸、苦楚只有他们自己清楚。

　　现象4

　　营销总监变身置业顾问，亲自为客户讲解

　　本来到访客户都少，为了留住客户，某些开发商的营销总监甚至亲身上阵，当起了置业顾问的角色。甚至深夜发出感叹：现在卖套房子好困难!

　　你如果去看房遇到营销总监亲自给你讲解，你一定要珍惜这个机会。毕竟这是顶级vip才能享受到的待遇。

　　现象5

　　销售任务压力大，无奈之举走到降价这一步

　　既追求现金流，又追求利润。两者都能做到自然是极好的。

　　现实终究没有理想中那么美好。西区某改善项目，因项目配置更为高端，成本更高，价格高出周边楼盘单价3000多。但由于区域内购买力有限，导致成交量被隔壁吊打。

　　“这样的产品放在北区，怎么都不会是现在这个局面!”该项目负责人表示，销售任务明明白白地摆在那里，接下来估计只有和政府协商，看能否通过降价挽回部分客户。

　　事实上，已经有一部分房企开启了降价活动!比如巴南一现房项目即将举行818购房节，洋房直降11万;渝北童家院子旁某高层项目，推出了限量特价房，优惠金额达十多万，首付还可进行两年分期;照母山某商务大平层，以前1.7万-1.8万的单价，如今单价只需建面1.1万-1.3万!这个降价力度还是很给力!