据铭腾机构统计,7.29-8.11期间,商品房市场供应70.95万方,成交121.98万方,虽然月底冲量,带动成交量高位,但实际各项目到访量并未上涨。且由于天气原因以及部分银行贷款利率上浮影响,市场进一步下滑,供、销均持续走低,新开盘市场认购率也出现大幅下滑。那么,如今重庆楼市状态如何?
现象1
售楼部冷风频频 各大楼盘蓄客不足
重庆楼市最近是冷风频频,房地产开发商原本期待的房价再涨一波的希望最近落空了。从售楼部的直接感受来看,首先是到访的人快速下降,仿佛一夜之间买房的人消失一大半,所以,各大楼盘蓄客不足的问题纷纷出现,为避免开盘冷场的尴尬,开盘的时间都开始向后延期,等待9月能否再来一波金九银十,或者说在下半年的房交会上来一波涨价去库存。
重庆新房从实际开盘去化来看,降速明显。那些上半年抢手的低总价高层楼盘也出现滞销的局面,几乎没有高层能够再如以前那般开盘就售罄。以茶园某“御景”为例,这是一个上半年的网红盘,高层开一次抢一次,但是,现在也落入了特价清尾盘的地步。还有就是高义口轻轨站的某个“生态城”,小面积、低总价,上次开盘还宣传说客户头一晚上就去排队,第二天也是排队入场,但是,事实有些打脸,开盘的房源至今还没有卖完。
高义口轻轨站另两个楼盘,某个“云出”,主打精装大平层概念,卖价20000多元每平米,销售去化不足30%。工地里只有一个高层小区,那有什么大平层品质。看来买房人的眼光还是明亮的。“云出”旁边那个盘,销售清水房,定价18000多元每平米,销售明显不行。数据就懒得说了,大家可以在网上查一下便知道。总之,低品质高房价的时代已经过去了。
现象2
有的开盘仅卖出六套房,新房去化率持续走低
据领域机构统计数据显示,近期沙坪坝某小高层开盘,当天推出72套房源,仅售出17套,去化率为24%;一新晋房企在沙坪坝区和巴南区两项目同时开盘,去化率分别为19%和45%。其中沙坪坝区的电梯洋房当天仅卖出6套,均价1.5万元/m2,开盘还有9.9折优惠;渝北区某某时代开盘,曾经被购房者疯狂抢购,如今去化率为52%。
然而,市场上也不乏明星项目。比如南岸区某三大开发商联合体开发的楼盘,当天158套房源全部售完,套内均价1.77万/m2,同样受到追捧;礼嘉某大盘项目再次推出高层产品,再次得到市场认可。
事实上,除了部分占据优质学区资源、土地资源和自然资源的楼盘不受影响外,重庆大部分楼盘都遇到了今年以来的最大难题,去化率基本保持在20%-50%。
现象3
到访急剧下降,营销陷入魔咒,推广自娱自乐现象突出
楼市到底有多冷?
现在的渝北区一主推高层和洋房的楼盘售楼部,和几个月前的火热场面相比,2小时内售房部的来访人数只有5组左右。
同样,西永一项目负责人表示,该项目一天渠道带客只有40组左右,并没有什么自然到访。
即便开发商使出浑身解数,推出各种五花八门的营销手段,比如在案场以机器人表演、到访送电影票、抽取旅游大奖等,但效果似乎仍不那么如意,售楼部遭遇今年以来最大寒流!
尽管如此,部分开发商为了维持“颜面”,造成项目火热的假象,开始了自娱自乐的表演:什么炙手可热、当红不让、全城瞩目的文案,配上渠道人员到访凑人头、以局部火热造成“人山人海”假象的照片,开始霸占朋友圈。而其中的心酸、苦楚只有他们自己清楚。
现象4
营销总监变身置业顾问,亲自为客户讲解
本来到访客户都少,为了留住客户,某些开发商的营销总监甚至亲身上阵,当起了置业顾问的角色。甚至深夜发出感叹:现在卖套房子好困难!
你如果去看房遇到营销总监亲自给你讲解,你一定要珍惜这个机会。毕竟这是顶级vip才能享受到的待遇。
现象5
销售任务压力大,无奈之举走到降价这一步
既追求现金流,又追求利润。两者都能做到自然是极好的。
现实终究没有理想中那么美好。西区某改善项目,因项目配置更为高端,成本更高,价格高出周边楼盘单价3000多。但由于区域内购买力有限,导致成交量被隔壁吊打。
“这样的产品放在北区,怎么都不会是现在这个局面!”该项目负责人表示,销售任务明明白白地摆在那里,接下来估计只有和政府协商,看能否通过降价挽回部分客户。
事实上,已经有一部分房企开启了降价活动!比如巴南一现房项目即将举行818购房节,洋房直降11万;渝北童家院子旁某高层项目,推出了限量特价房,优惠金额达十多万,首付还可进行两年分期;照母山某商务大平层,以前1.7万-1.8万的单价,如今单价只需建面1.1万-1.3万!这个降价力度还是很给力!
现象6
渠道绑架开发商,客户到底去哪儿了?
尤记得上半年的时候,开发商是这样说的:“现在几个项目都使用了分销带客,占去了大部分营销费用,想做点品牌推广之类活动都困难很很。我们下半年会把分销停了,下半年就会好很多!”
如今,已到下半年。开发商是这样说的:“不敢停分销啊!本来自然到访都没几个人,要是把分销停了,那售楼部完全可以关闭了。”
重庆一知名房企营销负责人坦言,今年开始,启用分销真的是无奈之举,从现在重庆的楼盘分布来看,特别是较为明显的中央公园和鹿角片区,售楼部几乎都是“门对门”,你要是不启用分销,等自然到访的人来了,分分钟都被旁边楼盘的分销拦截了。
“但从近期的带客情况来看,人真的是少之又少!连分销带客都急剧减少,更何况自然到访呢!”在他看来 这样的情况,并不只是7、8月淡季的问题,估计会一直持续下去。
“下半年日子不好过了!”
现象7
房产中介开启“连环夺命call”,购房者观望情绪浓厚
最为普通的购房者,要感受市场热度到底如何?你若是试着主动联系开发商,便知道了。
倩姐想要买一套四房改善,误打误撞联系上了一名房产中介,从此这位中介开始了“连环夺命call”。
“这个房子因为品牌溢价,确实要比其他楼盘贵一点。如果要性价比,我给你推荐旁边的一个楼盘嘛!”、“唐老师,我给你说那个房子,您考虑得怎么样了呀?”、“唐老师,马上要出一套特价房,要不要我给你留起?”……
“一天接电话都接烦了!感觉买个房子好心累!”倩姐抱怨道,算了,我还是再看看!
据了解,像倩姐这样的购房者并不在少数,买涨不买跌心态让他们观望情绪更加浓厚。
疑问
假如重庆楼市崩盘,我们就买得起房了吗?
那些已经买房且背着重杠杆的人,将命比纸薄;
而那些无杠杆且有充足现金的人,有机会收割大量廉价资产,成为人生赢家。
大部分没买房的普通人,手里也不会有多少现金。
假如房价崩盘,最重要的是保命。 高杠杆的该洗牌洗牌,只要饿不死,你就能熬到资源重新合理配置的那天。
好在政府近几年频频出手稳定楼市,否则房价暴跌一旦引发社会动荡,能在这种游戏里胜出的,要么是职业玩家,要么就是能细水长流,心态更健康的少数人。
所以,别再盼望楼市崩盘了。
(房掌柜整理自高小波爱电影、实况时报、上游新闻)
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