【掌柜日报】房地产由增量到存量转型 外资加码物业投资

　　中国房地产经过数十年疾风骤雨式的高速发展，已慢慢步入由增量到存量的转型期，越来越多房地产商意识到，存量房改造和经营是未来的关键。

　　从直接买地盖楼到通过运营来获得长期收益，存量房市场显然更看重企业运营和服务的能力，基金公司本身所具有的金融属性也使得其有一套独特的运营逻辑。

　　同时，随着国内信贷政策不断收紧，国内投资者对于大宗物业的态度愈发谨慎。相比之下，境外投资者却更活跃，紧抓着机会增加在中国的投资。

　　事实上，近年来类似黑石、基汇资本等外资房地产基金对国内大宗商业项目的热情持续高涨。

　　戴德梁行发布报告显示，在过去的2018年，上海大宗房地产投资市场持续火热，交易金额超过人民币1050亿元，已连续3年突破千亿交易规模。外资收购活跃，外资买家占比持续上扬，投资金额占比61%，相较2017年占比24%增长了37个点。

　　分析认为，外资系统性加码中国物业投资，主要是因为外资房地产基金拥有成熟的资金池模式，资产管理经验丰富，对物业改造、提升价值把握强。

　　而内资在投资市场收缩，则缘于基本面趋紧+资金压力：去杠杆使经济处于调整档期，资管新规使融资渠道受限、融资成本高企，银保监会合并使保险资金放缓物业投资，住宅市场趋冷使房企承受现金流压力。

逆势攀升的地产投资：1-2月房地产地产投资超预期，建安投资增速反弹是核心。往后看，土地购置费增速下降悬念不大，但我们看好建安投资的韧性。1)短期内，虽然新开工增速可能继续走低，但施工面积增速可能呈现较为稳定的增长;2)土地购置费的下降，有利于资金向建安投资倾斜;房企债券融资继续改善，信用利差继续收窄;房贷利率放松已有一定成效;随着资金来源边际改善，单位面积施工强度或迎来回升。3)汇总已公布各省市今年棚改计划，下调幅度在27%左右，市场对棚改减量的负面冲击也许过于悲观。今年上半年即使土地购置费累计零增长，但建安投资有望回升至6-7%，地产整体投资仍可能维持在5%左右。

地产投资短期内有支撑，政策放松节奏不会太快。历史上，房地产销售负增后，房地产投资必大跌的情形，目前看来还不是一个迫近的、严重的风险。开年以来，地价与房价平稳增长，房地产投资仍有韧性，市场预期亦未见大幅波动。基于此，虽然目前对更大范围和更高程度房地产政策放松的呼吁开始增多，但政府对房地产调控政策的调整会更加张弛有度，也更加从容淡定。一方面，短期内政策大面积放松概率较小，政策大起大落、市场陡升陡降的历史有望不再重演;另一方面，政府更加重视将短期的逆周期调控与中长期的长效机制建设(比如热议中的房产税)结合起来，这将为房地产投资的平稳运行与中国经济的有序转型奠定基础。

　　戴德梁行预计2019年，上海大宗交易市场千亿规模格局还将持续，资产价格将趋于理性，将有利于投资者筛选优质物业;上一个周期高杠杆收购在现金流压力下会寻求退出，市场交易将持续活跃;外资还是上海市场的主要参与者，在保险监管机构体制调整完成后，保险机构投资将继续加大。

　　资本的运作和金融工具的使用对于房地产行业的重要性不言而喻。在融资冰河期的现实面前，房地产基金本身具有的金融属性使其有着明显的优势。

　　尽管如此，不少国内房企亦蠢蠢欲动，融创、首开、远洋等众多房企已经透过基金参与城市更新，纷纷抢食一线城市存量市场蛋糕。

　　在中国的金融与商业中心之一上海，房地产与基金的发展一直是风向与标杆。这里有着领先全国的房地产金融创新土壤，有着最为成熟的房地产投融资市场，也有着强劲的供给与需求，是房地产基金首选的目标城市。

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