【掌柜日报】楼市小阳春已出现？ 能否持续仍存在未知数

　　分析人士认为，此轮升温主要是季节性因素所致，无论成交水平还是增幅，都不存在过热现象。

　　刚刚过去的3月，春暖花开，楼市升温。被调控压抑了许久的房地产市场，似乎又出现反弹的局面。

　　今年春节之后，北京二手房市场成交开始回温，据调查了解，朝阳、东城、西城、大兴等区域的多个小区春节后的成交量较春节前明显增加，热门小区的价格略有上涨。春节之后，北京二手住宅网签量连续4周环比上涨，并在第11周(3.11~3.17)达到3882套，并且从单日网签数据看，3月11日开始连续7天成交量超过600套，3月15日超过800套，3月18日更是激增至1024套，3月29日再次超过1000套，达到1043套。

　　数据显示，在上海、广州、深圳，3月二手房和新房的交易量均有不同幅度上涨。其中，三地新房成交面积环比涨幅均超过100%，同比也有接近50%的涨幅。

　　二线城市方面，中原地产统计的二线代表城市新房成交量平均环比上涨82%，同比上涨30%。其中，大连、南京升幅较大，分别达286%和259%；温州和南宁升幅较小，未超两成。

　　相比之下，三四线城市的交易量出现普遍下降，同比降幅多在20%上下。

　　尽管数量众多的三四线城市构成了中国楼市的巨大“长尾”，但由于一二线城市具有庞大的单城体量，且通常是市场趋势的引领者，因此其变化更受关注。

　　由于发生在春节后的3月，因此此轮一二线城市的楼市升温，也被视为今年“小阳春”的起点。

　　按照惯例，“小阳春”通常意味着房地产市场在春季（多为3月-5月）出现的明显回暖，往往被视为市场整体升温的一种信号。但事实果真如此？

　　以北京市场为例，贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，3月二手房成交升温主要是季节性因素导致。第一，今年的环比增幅与2018年同期相当，与2015~2016年市场较热时相比，今年3月市场同比回升力度相对温和；第二，从周度数据来看，北京链家3月4周的周度交易量持续环比下降，表明市场节后快速升温的势头并不会持续；第三，从价格看，二手房成交均价涨幅较稳。3月北京二手房成交均价61420元/平方米，比2月上涨2.5%，中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点，扩大均价涨幅。若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中不大。“从短期看，3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌，均价上涨势头难以持续。”许小乐说。

　　而对于3月北京二手房签约窗口期井喷的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，一是信贷政策相比之前有所宽松，购房按揭贷款政策基本平稳。另外，市场短期炒作国管公积金政策收紧，也使得部分观望需求加快入市。二是过去一年，很多城市房价的确明显下调了，而且低迷的成交量下积蓄了不少需求。特别是北京，过去接近2年的调控周期内，房价明显下调，成交量跌幅过半，市场需求积压。三是全国其他部分城市放松房地产调控，叠加部分涨价谣言出现干扰市场走势，包括很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等。四是各种炒作开始井喷，当然，这些炒作主要是在房价的确跌了不少的基础上，叠加很多人对政策放松开始出现预期，害怕错过上涨，所以最近的炒作明显出现了效果。五是春节后部分新房市场加大促销力度，购房者为了换房，加快了二手房销售，也使得市场活跃度加大。

　　价格方面，贝壳研究院统计的3月北京二手房成交均价为61420元/平方米，环比上涨2.5%。其中原因在于，中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点。因此，“若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中不大”。

　　而且在一季度的的调价行为中，仍有近8成对业主下调报价。

　　实际上，3月的后两周，北京二手房成交量已经出现回落，二手房成交价格也随之下降。按照贝壳研究院的观点，未来成交量能否继续攀升还是未知数，且房价上涨的势头恐怕也难以持续。