王锋：三价合一对刚需影响不大 遏制二手房投机炒作

    3月28日晚，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规土委联合发布文件，正式宣布次日执行“三价合一”。

　　所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，银行将以网签价和银行房屋评估价的最低值作为贷款评估额度依据，三价将不再“各自为战”。

　　这意味着，高评高贷和阴阳合同将彻底失去操作空间。“三价合一”正式执行前一晚，网络上传出中介通宵达旦加班，买家匆忙刷流水交定金签合同，甚至有人未看房就签了，不禁引起了一阵小恐慌。

　　3月30日上午，深圳市房地产研究中心主任王锋接受房掌柜采访时表示，“三价合一”实施前，已经经过了半年消化期，对刚需影响不大。短期会导致二手市场成交出现回落，长期有利于房地产市场健康稳定发展，对房地产市场的长效机制意义重大。

　　核心观点

　　1、“三价合一”有效解决高评高贷和阴阳合同的现象。

　　2、“三价合一”后税费成本上升，实行差别化的税收政策，对刚需家庭影响不大，恰恰是在保护刚需，打击投机炒作。

　　3、2017年9月30日，三部委出台《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》后，市场预料会出“三价合一”。经过半年消化，真正有购房需求的群体在年底已经成交了。

　　4、买房是经过慎重考虑、长期判断，最后做出的决定。我看了一些中介门店，没有出现那种通宵加班、昼夜打合同的现象。一些中介、自媒体用炒作手段加剧市场的恐慌，误导购房者，这是房地产调控政策要关注到的问题。

　　5、深圳是市场化程度很高的城市，人才、资金、技术高度聚集，很容易产生一些风险，今后几年房地产调控政策只会加强不会放松。合理的住房需求，政策会加大力度支持;投机投资的购房需求，政策加大力度抑制。

　　6、政府有一套预警机制，发现房地产市场哪方面出现问题，会相应制定储备政策，有针对地调控。

　　7、今后三年，深圳房价会保持比较平稳的局面。

　　房掌柜：“三价合一”出台的背景和意义，对深圳房价短期、长期的影响?

　　王锋：人民银行和银监局、深圳市规土委出台的“三价合一”文件，是落实去年三部委加强购房融资、反洗钱通知的一个具体措施。

　　利用银行高评估价做高评高贷，网签合同采取较低的价做阴阳合同，这是二手房市场长期存在的不规范的现象，导致价格失真。

　　“三价合一”能有效解决深圳房地产存在的高评高贷和阴阳合同现象。

　　从国家宏观调控的整体要求来看，保持房地产市场的健康平稳发展，抑制房地产的过度投机投资，对二手房阴阳合同以及多价并存的现象，业界一直在加大力度抑制，“三价合一”的实施是一个规范过程。

　　政策出台后，不可避免对二手房市场销售带来一些影响。2011年出台的评估价征税政策，也是解决阴阳合同的问题，但不可能一下子完全解决掉，政策出台后，二手房成交短期内出现较大的回落。市场的规范化、依法诚信地纳税，依法诚信地进行市场交易，这是一个长远趋势。 

　　从短期来看，可能会给二手成交带来一定回落;从长期来看，有利于房地产市场保持健康稳定发展，有利于购房者在更加诚信更加健康的市场下进行市场交易，对建立房地产市场长效机制意义重大。

　　房掌柜：“三价合一“执行后，税费增加了很多，首付款也增加了，置业门槛抬高，加大刚需置业压力，会不会误伤刚需?

　　王锋：从法律角度来讲，依法纳税、诚信交易，是社会公平公正的底线，遵守法律，按照真实成交价交易，是一个国家一个社会必须要遵循的法则，有利于房地产市场朝着诚信的方向发展，利于未来市场发展。

　　从国家政策来看，本着保护刚需、支持改善、抑制投机的原则，对于不同收入的居民家庭，实行差别化的住房信贷和税收政策。特别是税收方面，比如交易两年内的住房要征收5%的增值税，这是比较高的，如果交易满两年，这部分税是免除的，对于刚需家庭减轻负担。

　　另外，契税方面，国家对普通家庭也给予了优惠政策，比如90平以内的首套住房按 1%收契税，而对于144平以上的大户型豪宅按3%收契税。

　　“三价合一”政策实施后，我们做了一些分析，对于普通家庭购买住房，特别是交易满两年再次交易的住房，税收没有增加很大，但对购买交易时间短的，进行投机的以及豪宅，带有投资投机意向的住房，税就比较高。这恰恰起到了宏观政策要求的保护刚需、支持改善、打击投机的要求，对于保护普通家庭的住房需求，意义和作用是比较大的。