高毛利时代难复制 房企改名去地产化转向开发+运营

年报发布近尾声，房企运营效率高下立现。2017年房企10强门槛已达千亿。经过这一轮土地储备后，房企更加看重多元业务布局、提升盈利能力。

2017年房企利润站上高地，据Wind统计，目前预披露2017年业绩的100家上市房企中，超过60家净利润增幅超过50%。其中，蓝光发展增幅60%，新城控股增幅100%，阳光城增幅103.2%。

易居研究院智库中心总监严跃进认为，房企利润率提升是竞争力的体现，因为单纯市场规模的扩大，并不能带来市场竞争力的提升。从规模到盈利，其实是企业成长的必然选择。规模扩张之后，当前调控不放松的情况下，尤其是今年市场不明朗，房企研究增收增利的关系至关重要。

但中长期来看，由于近年地价上涨幅度大于房价，叠加人力成本上升，开发商结算毛利率仍将承压。

高毛利时代难复制

房地产行业在2014年平均净利率跌入个位数后，时隔3年，重回2位数。

据财汇大数据统计，2015年地产行业平均净利率水平为9.69%，2016年为9.73%，但2017年房企平均净利率达12.3%。

比如今年实现销售额300亿元的绿地香港，2017年实现净利润18.4亿元，同比增长73%；归属公司净利润13.2亿元，同比增长19%。

毛利率同样达到历史高位，据统计，2017年行业前30强房企毛利率突破30%以上占大多数。

然而行业将要面对的是，2016-2017年获取的高价土储将会在这一轮调控周期内变现。也因此导致，房企整体销售毛利率下降成为趋势，企业获利能力在变弱。

前述机构指出，龙头房企中，相比2017年中期，中海在年末依然保持着较高的销售毛利率，但万科、碧桂园、恒大毛利率呈下降趋势，碧桂园下降幅度最大。

绿城中国执行董事兼总裁曹舟南就在业绩会上指出，房企现在反映出来的毛利率，是在2013-2015年所拿土地的盈利体现，这两年房价表现空间较大；从2016年开始，部分房企拿地开始激进，这会反映在2020-2021年的收益上。

他坦陈，“绿城也一样，2017年的毛利率水平未来将很难复制，我们也要等到项目大面积交付之后，才会实现高毛利率”。

轻资产、降杠杆

实际上，受银行信贷收紧等影响，房企开发速度也将有所放缓。有机构预计，全国房地产销售面积在2018年会下降约10%；新开工面积将中低速增长，全年增幅在4.5%-6.5%之间。

同策咨询首席分析师张宏伟指出，从2016年初开始，由于货币政策的宽松，房企在各地抢地建房，于是形成了一个投资小高潮，这才支撑起去年除一线城市以外地域房价上涨的行情。房企在前几年急速扩张后，到2018年6月债务已经开始到集中兑付期。目前房企有转型轻资产、降杠杆的战略意图。

事实上，不论销售额达到千亿与否，房企都对轻资产布局非常关注。比如曹舟南就定调绿城未来将轻重并举，加大轻资产布局。绿城中国目前最大的轻资产平台是绿城代建，代建项目几乎占据绿城可售储备的半壁江山。此外绿城中国旗下三个轻资产公司分别为绿城生活集团、杨柳郡集团及雄安公司。

正如曹舟南所言，公司截至目前总体可售储备已达8550亿，其中投资项目为4230亿，代建约为4250亿。“假设绿城中国的利润总额到150亿，50亿是由轻资产固定收益构成；另外100亿是浮动收益，就是靠房地产投资、拿地、开发挣钱，这是战略目标。”曹舟南说，未来绿城中国的轻资产固定收益如能确定下来，可对盈利能力做一个重要保障。

“一二线城市、三四线城市项目分布结构决定房企未来。尽管我们重点布局一二线城市，但也十分关注流动性、负债率。我们现在甚至在布局调控的二线城市和强三线也会做一些（土地）流动性补充。”他随即强调。

降杠杆也有利于净利润水平的维持。曹舟南在业绩会指出，“我个人始终认为，在行业不确定或者行业调控的阶段，最好的办法就是控制负债率。当市场出现机会的时候，你才有腾挪空间。”财报显示，去年绿城净资产负债率为46.4%，较前一年的58.1%有所改善。

传统的房地产开发业务面临天花板，行业进入“白银时代”已是共识，房企也开始从开发转向开发+运营。在新的时代，开发商的身份已不适用。近年来，多家房企纷纷撕去了地产化标签。在住宅开发销售之外，新业务、新赛道的竞争刚刚开始。

时至3月末，龙头房企开始密集公布上年度业绩。受益于过去两年的去库存、市场火热等因素，龙头房企大多实现销售、利润双线飘红。

但这难掩楼市整体疲软的现实。国家统计局数据显示, 2017年全国商品房销售增速放缓；全年销售面积、销售金额增速同比分别下降14.8和 21.1个百分点，三、四季度增速下降更明显。