粤上市房企前7月发债融资超200亿 房企融资势头凶猛

9家房企发行约201亿元债券

今年以来，房企融资势头凶猛。据统计的注册地在广东的25家A股上市房企的发债数据显示，今年前7个月，有9家房企发行债券，规模合计约201亿元人民币。其中，保利地产和金地集团均通过境外全资子公司海外发债。

　　此外，目前已有大悦城提请股东大会授权发行不超过300亿元债券，以及保利地产不超过150亿元公司债申请获中国证监会核准批复。可以预见，在今年余下的5个月里，仍将有房企进行发债融资。

　　值得注意的是，各家房企的债券票面利率差别较大，首尾更是相差4.52个百分点。其中，招商蛇口2019年第二期债券票面利率最低，仅有3.58%；而香江控股5月底发行的2019年第一期公司债券，票面利率达到8.1%。

　　邹德立认为，随着近年来违约风险事件的发生，中小房企或加速退出市场，行业集中度将进一步提升。

　　统计显示，发债的9家房企分别为：保利地产、招商蛇口、格力地产、华发股份、华侨城A、珠江实业、金地集团、万科A和香江控股。

　　从发债规模来看，招商蛇口以56亿元排在首位。招商蛇口公告显示，公司面向合格投资者公开发行不超过150亿元的公司债券获中国证监会核准发行。2019年公司债券（第一期）于6月25日发行结束，品种一发行规模为23亿元，票面利率为4.21%；品种二发行规模为12亿元，票面利率为3.75%。2019年公司债券（第二期）则于7月12日结束，品种一发行规模15亿元，票面利率为4.13%；品种二发行规模为6亿元，票面利率为3.58%。

　　此外，金地集团以5.5亿美元（约38.5亿元人民币）外债的规模排在第二位。保利地产全资子公司恒利（香港）置业有限公司，于3月份通过其境外全资子公司 Poly Real Estate Finance Ltd 在境外发行5亿美元的五年期固息债券，其发债规模排在第三位。另外，保利地产150亿元公司债券申请已于7月初获得核准批复，首期发行将于12个月内完成。

　　具有12年债券投资管理经历的长城基金短债基金经理邹德立说：“房企海外发债融资，对于企业来说当然是好事，这拓宽了他们的融资渠道。一般来说，由于在境外的认可度不高，国内的地产公司在海外发债的利率较高，有时候甚至比国内发债的利率高出一截。如果发债利率较低，当然是好事。”

下半年海外发债规模或放缓

据摩根大通统计，今年房地产企业海外新发行债券量非常高，今年迄今为止新增发行量是过往六年来最高的，达到268亿美元。不过，这一形势在下半年或发生变化。国家发改委日前发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房企在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》；房企发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

　　摩根大通债务资本市场中国主管谢桐表示，根据摩根大通统计，今年下半年和明年上半年房地产企业各类币种有390亿美元等值的债券到期，基本的预期是大部分即将到期的债券会再融资，这可能是房地产企业债券接下来12个月的新发量。谢桐同时表示，债券融资渠道的收紧会对部分房企的资金链形成压力。因为大型房企的融资渠道比较丰富，因此此轮政策调整对中小型房企的影响要更大一些。

　　谢桐还表示，房企在境外融资的成本和本身的资质有很大关系。境外投资者会很仔细地分析房企的信用基本面，区分好的发行人和差的发行人、流动性好的债券和流动性差的债券。“因此，我们能看到，一些比较成熟的房企的发行利率和一些资质相对没那么好的房企的发行利率会存在比较明显的差异。”她说。

　　东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞也表示，预计下半年房企境外债券融资规模将有所放缓，短期内或推升行业整体融资成本。他说，短期内，仅有一年内到期境外债的房企可以进行境外发债，且高利率房企在新政下，也不能利用低成本债券对现有高利率境外债进行置换。谢瑞预计，下半年房企融资环境仍将延续收紧态势，境内和境外发债规模在偿债压力下将维稳。

（文章整理自证券日报、经济参考报）