房地产资产证券化大门已打开 华夏幸福销售业绩亮丽

　　2018年房企融资难、借贷成本下降难，已成为房企们的共识。

　　“现在银行开发贷利率也上浮了，信托私募公司债都很难发了，我们近期主要做些香港银团贷款、美元优先票据”，一家在港上市的广州中型房企财务人士称;在近期的业绩会上，也常常可以听到CFO们对融资市场“抱怨”。

　　然而在另一位知名房企CFO看来，房企融资“关上了一扇门，又打开了一扇窗”，这扇窗就是房地产资产证券化。

　　上述人士指出，目前房地产从国家和银行层面去杠杆，表外和非标融资受限，而资产证券化则是引入大量的民间资金，可以补上甚至超过被限制的资金。

　　去年以来，房地产资产证券化的大门已经打开，多个住房租赁资产、商业资产等通过CMBS、ABN、类REITs等形式，相继实现了资产证券化，规模已近千亿;在近期的业绩会上，碧桂园、万科、中国奥园、越秀地产等房企，均表达了希望发行类似产品的意愿。

　　申万宏源(000166,股吧)研究报告指出，降低开发商杠杆是长期趋势，未来预售制与开发贷门槛将有所提高，利用资产证券化融资能力的差异，将重塑房企的竞争格局。

　　房企银行融资遭严控

　　自2017年本轮房地产调控以来，房企融资全面收紧。截至目前，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式，都将受到重点监管。

　　在银行去杠杆之下，中信证券(600030,股吧)研究报告指出，银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金，均可能受到挤压。

　　前述房企CFO判断，银行体系受限的资金在过去的房企融资中所占比例在20%-30%左右。

　　财通证券研究报告表明，1-2月表外融资和表内贷款规模占比分别较去年底下降18.3和提高16.7个百分点，其中，作为房地产市场重要融资渠道的委托贷款和信托贷款规模的下降，是表外贷款比重降低的直接原因。

　　在3月20日的业绩会上，碧桂园CFO伍碧君表示，今年的融资环境确实比之前趋紧，可能所有的地产商融资成本都会比去年有所上升，这是一个趋势。

　　3月27日万科总裁祝九胜则表示，公司近期提出了350亿的融资计划。因此前融资规模太小，该350亿额度是董事会最新提出的，2018年环境特殊，这是在强监管、去杠杆的环境下的应对措施。

　　中粮置地首席财务总监许汉平也称，“在去杠杆的政策环境下，国内的融资环境非常紧，并且越来越紧。大悦城2017年的资金成本虽然下降了，但2018年又会上升”。

　　中海地产董事局主席颜建国表示，今年房地产市场是一个平稳发展的时期，行政调控目前来看会继续延伸。同时，近期金融政策方面，对个人按揭贷款以及企业贷款也因为去杠杆、防风险的大背景有所收紧。

　　个人按揭贷款作为房企资源来源的重要渠道，也受到抑制。广东建行有关人士表示，去年下半年以来该分行个贷额度便严重短缺，今年预计还是如此。

　　去年以来，在境内融资逐渐收紧的背景下，多家房企选择转向海外融资。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。境内房企融资的总量在减少，而资金价格上行已经成为趋势。

　　2018年开年，碧桂园、时代地产、龙湖地产等房企纷纷发布海外融资计划。3月23日晚间，阳光城(000671,股吧)公告，已完成境外发行美元债券共计4.5亿美元;雅居乐2018年有较大的融资需要，且多项融资安排已经在进行中，其中境内的银行批款占比73.7%，境外占26.3%。

　　资产证券化的想象空间

　　从目前的趋势看，长周期下，资产证券化将成为房企资金的重要来源。

　　在前述CFO看来，去杠杆导致的房企融资受限，只是银行体系的表外资金受限，传统的开发贷存量还在。而受限的资金会被证券化取代，大量的社会资金将会涌入。

　　“未来任何资产都可以证券化，商业、物流、购房尾款、保理等等;ABS、ABN、CMBS等等都可以做，资产方、负债方、权益方都可以切分去融资，形式很多。”

　　上述人士强调，证券化吸引社会资金，未来也将受到规范的监督监管。原来可能没有很多标准，现在要制定标准，保证投资人的利益。

　　申万宏源研究报告显示，去年我国企业ABS发行总量为8098亿元，其中房地产资产相关717亿元，占比8.9%;ABN发行总量为585亿元，其中房地产资产相关158亿，占比27%。

　　其中，房地产租赁成为证券化的主力。2017年是我国发展长租公寓的元年，各大房企及银行进行了不同的租赁资产证券化创新尝试。多项首次以长租公寓为标的的资产证券化产品纷纷出现，包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、按居贷以及信用贷。

　　截至今年2月，长租公寓市场已有8单资产证券化产品获批，总融资规模451亿元。

　　其中不需要原始权益人出让物业所有权的CMBS对于融资人而言，是一个非常好的降低融资成本、拉长融资期限的途径。

　　2017年12月1日，招商蛇口拿下全国首单储架式长租公寓CMBS，发行规模60亿元;2018年1月26日，阳光城“国金-西安(楼盘)阳光天地资产支持专项计划”(CMBS)发行，这是中国上市房企依托西北部城市底层物业发行的首单CMBS，发行规模8.4亿元;3月26日，景瑞控股公告其北京(楼盘)抵押型长租公寓CMBS专项计划已获批，拟发行规模为7.2亿元。

　　除CMBS外，REITs作为政策最先鼓励的方向发展也极其迅速。国泰君安报告认为，REITs最先有望从租赁运营端取得突破。

　　去年10月以来，新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等相继获批。2月13日，越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

　　2018年2月9日，深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018~2020年)》，明确指出要大力发展公募REITs，国内REITs格局或将迎来重大突破，资产证券化格局也将进一步发展。

　　同策研究院总监张宏伟预测，房地产市场调控持续的基本面并未发生改变，2018年房企资金压力会进一步增大。而实现房地产资产证券化，扩大股权融资规模，降低杠杆比例将为市场注入新活力，满足部分融资需求。

　　从全行业来看，中国恒大总裁夏海钧指出，融资环境趋紧对小企业可能是严冬，但对大企业来说是并购良机。

　　如万科截至去年底净负债率仅为8.8%，2018年投资会根据销售回款、融资情况决定投资节奏，去寻找更多的项目并购机会。

　　中海地产截至2017年末净借贷比率为27.9%，资产负债率为57.6%，年末在手现金为港币1040.5亿元。2018年中海也将继续关注土地市场和收并购的机会。

　　相关新闻：地产行业融资分化明显 华夏幸福资金链良好

　　近日,“2018中国房地产百强企业”名单重磅发布,华夏幸福(600340)位列第九,成为中国房企Top10 之一。2018中国房地产百强企业研究报告指出,2017年中国房地产行业整体呈现出强者恒强的发展态势,规模优势将成为下半场竞争的重要入场券。

　　房企的规模扩张也导致了在拿地、项目布局等方面持续加大投入带来的资金紧张,业内人士认为,2018年是房地产行业融资压力最大的一年,房地产国内融资渠道从银行放贷、国内发债、信托融资全面收紧。此外,到2018年,房地产行业将迎来还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度达到4700亿,2017~2019年房企还债规模将超1万亿。

　　地产行业融资分化明显

　　大型房企占据优势

　　大型房企集中度的进一步提升,中小型房企为求生存纷纷转型,这是目前房地产行业现状,在融资难度上,处于不同行业地位的房企也面临着分化。以碧桂园为首的第一梯队,2018年开年以来,碧桂园已展开多项融资动作,前后共计募资超过400亿元,战果颇丰。以大量的中小型纯房地产企业为代表的第三梯队,由于监管较严,不仅融资成本上升,而且融资渠道也日益狭窄。

　　华夏幸福作为第二梯队的领军者,不断淡化其房地产属性,将核心产品定位为产业新城,并不断在全国复制,受到市场投资者的关注和认可,在产业新城模式成熟发展的过程中,公司融资能力亦在逐步提升。

　　截至2017年上半年底,华夏幸福加权平均融资成本为5.99%,相较于2016年底下降近1个百分点。在融资成本降低的同时,其融资手段也逐步多样化,通过如资产证券化、产业基金、战略投资合作等多种方式获取资金。

　　2017年,公司及子公司通过常规融资渠道共获得接近200亿元的资金,包括16亿元非公开发行公司债券,19亿元中期票据,60亿元超短期融资券,10亿元短期融资券及10亿美元境外债等。另外,公司凭借自身产业新城PPP业务模式的优异性,开展多种融资,以固安工业园区新型城镇化PPP项目为例,公司通过资产证券化方式,在2017年3月、8月及12月,分别获得7.06亿元、2亿元以及32亿元融资,创新性拓宽了PPP项目现有融资途径。

　　2018年华夏幸福融资的脚步并未停下。统计数据显示,2018年至今,公司已经通过多种渠道获得融资额超过375亿元。今年2月,公司发行50亿元公司债券获得证监会核准批复,为后续资金的筹备奠定了基础。3月初,华夏幸福公告称获得300亿元的各家银行和金融机构的授信和融资合作;3月12日和13日,华夏幸福连续在上交所发行公司债10.9亿元,在银行间市场发行短融15亿元,在当前地产融资收紧的背景下,票面利率分别为7.4%及6.2%,属于较低水平。

   销售业绩亮丽,现金流良好

　　华夏幸福能获得市场及资金青睐的一个很重要原因是多年来公司业绩优良。继2017年全年公司销售金额达到1460亿元,多年稳居中国房地产行业前十,位列第九位后,2018年1~2月,华夏幸福以298亿元位列第八。

　　由于环京地产销售往年要占华夏幸福 70% 以上的销售份额,在限购政策趋严之下,公司现金流会不会吃紧?面对媒体疑问,公司相关人士表示,“最近市场上确实有一些关于公司资金链紧张的传言,目前公司经营状况稳健良好,在现金流方面没有问题。”

　　另外,民生证券分析师杨柳也认为,华夏幸福目前现金流压力可控。他认为,华夏幸福通过滚动模式开发产业新城,可以主动控制开发节奏,根据公司公告,单个产业新城单年的投资额约为2亿元~3亿元,而公司三季报货币资金483.6亿元,整体资金压力可控。此外,公司内部对于单个产业新城的现金流有严格的把控,要求单个项目在3年内现金流转正。华夏幸福目前现金流压力处于可控范围之内。

　　作为未来业绩的风向标之一,预收账款一直被关注,2017年9月末,华夏幸福预收款项余额约1361.98亿元,在年初基础上进一步增长32.81%,预计将在未来三年内逐步结转为营业收入与净利润,有利地锁定了未来的经营业绩。(CIS)

　　(房掌柜整理来自证券时报，21世纪经济报道)