楼市调控密集房企分化加剧 四季度融资需求仍然强劲

　　今年11月份，陆续有十几家房地产企业密集发布融资计划，整体资金规模超过千亿。与此同时，由于海外发债比重上升，带动企业平均融资成本整体上行，创下近三年新高。业内人士分析认为，由于当前房地产市场销售业绩增速普遍放缓，企业之间的规模竞争仍在延续，大小房企分化加剧，整个四季度房企的融资需求仍然强劲。

　　11月份房企融资动作密集

　　今年以来，房地产调控力度持续，很多融资通道受限，甚至有房企打出了“活下去”的口号。从下半年开始，合肥、南京、厦门等热点城市出现新房项目降价促销的现象，且折扣力度不断加大，凸显出房企在资金方面的压力。

　　11月28日，弘阳地产集团有限公司发布公告称，拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。仅11月份最后2天，就有12家房企陆续发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模近300亿。

　　据Wind数据，整个11月份，房企境内外融资放量，涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。其中，11月份房企境内发行债券523亿元，规模环比增长14%，同比增长112%;月内房企海外发行债券304亿元，环比增长263%，同比增长7%。

　　全年来看，今年1-11月，房企累计境内发债5632亿元，同比增长66%;累计海外发债3220亿元，同比增长12%。

　　11月份，房企与金融机构合作较为频繁，仅光大信托就和三家房企签订了战略合作协议，总额为400亿元，其中规模较大的是与泰禾建立的总额200亿元的全面业务合作关系。

　　公开消息显示，早在今年10月泰禾集团就与上海银行签署了战略合作协议，上海银行意向为泰禾集团提供总额最高不超过200亿元人民币的综合授信额度。加上此次与光大的合作，近两个月来泰禾已连续获得银行授信近400亿元。

　　克而瑞地产研究中心一位分析人士指出，多元化的融资方式，加上与银行在各业务中的全面合作，能够助力泰禾各业务板块的快速发展，如养老、教育、金融等等，从而为企业带来更多收益。

　　不仅是泰禾，当月正荣集团和金融机构的合作也广受关注。正荣与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。上述分析人士认为，这些都表明在融资环境收紧的背景下，房企通过与金融机构合作，增加未来流动性。

　　该人士进一步认为，11月多家房企的大额融资计划获批，从长期来看，由于房地产市场的增长已经明显放缓，调控政策底部逐渐形成，因而近期政府对于房企发债的审批趋于宽松。然而值得注意的是，当前的政策信号显示出中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不会允许调控前功尽弃，因而，预计在未来的一段时间之内，调控政策仍然会在底部运行，房企维持资金链“活下去”将会是这段时间的主旋律。

　　融资难、融资贵已成常态

　　美元债融资成本上行，但房企仍选择境外融资，主要是受国内融资环境趋紧和明年将迎来偿债高峰的双重驱动。

　　据恒大研究院近期发布的一份报告显示，2018下半年到2021年是房企债务集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。从2018年下半年开始，集中在2015~2016年发行的公司债也将密集到期。同时，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期。

　　市场寒冬之下，房企纷纷推出救市方案。如减少拿地，谨慎出价;暂停多元化布局，退出一部分运营不佳、前景不明朗的业务;精简内部结构，控制成本甚至裁员。

　　在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，11月房企发债获批数量和速度的“双升”，主要是为了解决债券到期问题，并没有增加现金流。房地产行业融资环境仍然严峻，流入行业的资金依然被严控，银行按揭贷款和开发贷款仍处于零增长区间，房企自筹资金增速也趋于回落。

　　另外，从三季度开始，房企已经进入偿债高峰期，发债筹资覆盖借新还旧尚且力有不逮。例如，尽管今年三季度房企债券发行规模达1759亿元，但当季到期债务为1381亿元，净融资额仅为378亿元，较去年同期的855亿元大幅减少;10月1日至今，房企债券到期规模为1183亿元，截至目前房企债券净融资额为-250亿元。这也从侧面印证了2018年房企“融资难、融资贵”的艰难局面。

　　一家上市房企CFO坦言，今年的融资监管直接影响了房企的现金运转效率。近期公司在融资渠道方面有所扩展，融资压力有所下降，但企业资金面短期内不会出现变化。通过发债融资拿到的资金大多用于还债，在整个行业调控政策不放松的基调下，大多数房企现金流承压。

　　现金流意味着企业的生存血液，在规模竞争加剧的同时，负债高压和现金紧缺成为诸多房企首要改善的问题。

　　以近期发行高息美元债的雅居乐为例，其净利润从2016年的22.84亿元增长到2017年的60.25亿元，但2016年经营活动产生的现金流为68.87亿元，2017年下滑到29.53亿元，2018年上半年却成了-69.94亿元。

　　不光是雅居乐，大多数房企这几年利润都在走高，现金流却捉襟见肘，且净资产负债率都处于高点，这些指标与房企的兴衰如影随形。不难看出，房企长期偿债能力已经开始出现下滑。