楼市调控密集房企分化加剧 四季度融资需求仍然强劲

　　为了加速资金回笼，开发商们不得不“挥泪大甩卖”。恒大在各地楼盘8.9折销售抢跑，万科在厦门(楼盘)选择了简化住宅装修促销出售的玩法，“首开万科白鹭郡”别墅，原价500万元，曾一口价278万元，直接腰斩;碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目，开卖只有两个月，突然降价近30%。

　　今年的这个冬天比往年更加寒冷。在这个过冬阶段，有的房企选择迅速转身，有的则还在奋力一搏，“稳主营、稳周转”成为了房企共同的选择。在多重利空政策频繁出台背景下，市场存在的风险不容忽视，如何准确把握资金配置，控制负债、增加现金流，是它们必须直面的挑战。

　　四季度融资需求仍然强劲

　　值得一提的是，房企上市融资热情同样高涨。11月，中梁控股于13日向港交所递交了招股说明书，而万创国际也于22日重新递交了上市申请，同时湖北房企奥山国际也计划在香港上市。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有万城控股、银城国际、德信中国、海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际七家。

　　“对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，导致房企融资诉求明显上涨。”中原地产研究院首席分析师张大伟分析认为，“从融资难度看，最近大部分房企融资成本虽然处于高位，但是龙头房企的融资成本维持在5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。”

　　他认为，随着信贷市场的调控持续，2018年四季度，房地产企业最重要的工作仍然是融资。“2018年，虽然房地产企业整体销售业绩依然有望刷新历史纪录，但业绩涨幅逐渐放缓。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。”

　　与此同时，房地产企业的规模化竞争仍在持续。龙头房企的业绩规模直指万亿规模，千亿级别的中等房企也逐渐扩容。四季度以来，随着地方城市供地速度加快，房企普遍在土地市场拿地布局，土地储备的需要也进一步刺激了企业的资金需求。

　　易居房地产研究院分析师沈昕分析认为，房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。根据2018年三季度各项指标数据，截至三季度末，房地产金融环境指数仍然在“偏紧”区间。

　　随着中国房地产业金融环境指数的持续收紧，预计2018年四季度全国商品房年初累计销售面积同比增幅将保持稳中收窄，甚至转为负增长。沈昕认为，在此情况下，预计房价同比增幅仍将继续回落。

　　风险仍在

　　房企明年融资的大趋势仍然是银行信托、发债与项目融资。但业内人士进一步分析，未来地产债仍然有一定风险，行业马太效应愈加明显。一方面，地产行业明年还要迎来更严峻的债务到期高峰期，再融资压力大，针对房地产的融资政策不太可能有很大放松。另一方面,销售回款减少带来内部现金流的回落，地产企业资金链紧张的情形较难改变。

　　近期，监管出台了一系列政策来化解信用风险,尤其是针对债务风险较高的民营企业,但这些纾困政策多次严厉禁止投向限制行业，包括房地产。因此，从政策层面来看，地产行业融资上的放松言之尚早。

　　海通证券方面认为，未来地产债风险仍难消除，公司债的发债门槛已经较2015、2016年提高，对于主体评级受限的企业发债难度依然存在。“在过去几年透支了地产需求后,明年地产销量增速大概率还会向下，地产企业将面临内部现金流的持续弱化。”一名券商分析师如是说。

　　阳光城集团执行副总裁吴建斌表示：“有些房企在境外发债，融资成本高达13%，给市场传递的信息是负面的。这么一个行业，13%的利息，等于这个行业没有生意可做了。”他认为，现有的融资成本，只能起到补充现金流的作用，很难真正解决企业的资金难题。

　　实际上，今年涉及债券违约与破产的房企不少，比如中弘股份、新光集团、上陵集团、华业资本、大连金玛等。

　　因此，在部外环境不利的情况下，房企未来只能增强内部输血能力，如加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发的能力等。

　　大小房企分化加剧

　　业内分析指出，近期融资获批增多使得房企流动性压力趋缓;大型龙头房企当前流动性与偿债能力表现仍然稳健。未来一段时间龙头房企并购中小开发商的现象或逐步增多。不过，来自市场机构的统计数据显示，近期获得融资的仍以大型房企居多，而且境外发债的比例增加明显。

　　根据克而瑞地产研究中心的统计数据，房地产企业11月份发债总量546.5亿元，环比上月上升99%，结束了连续6个月下降的趋势。主要是本月境外债发行量较大，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。

　　与此同时，11月份房企发债融资的平均成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。克而瑞方面指出，在融资收紧的情况下，房企融资成本不断增加，特别是境外债融资，当月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。其中，有3家企业发债成本超过10%。2018年1-11月房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，已超过2017年全年平均值。

　　从具体企业来看，11月份融资总量最高的企业为中国恒大，融资额达194.2亿元，主要为其于11月6日和11月19日总计发行了四笔境外优先票据，共计28亿美元。当月融资成本最低的为万科A发行的一笔10亿元的超短融，利率仅为3.1%，此外，万科A发行的另一笔20亿元的中期票据利率也较低，仅为4.03%。