百城新建住宅均价涨幅微下降 土地流拍数量创新纪录

　　经历了成色明显不足的“金九银十”之后，11月份的楼市表现如何？从多家机构近日发布的数据可以发现，11月份重点城市新房价格环比稳中微降，三四线城市新房交易较为活跃。同时，全国二手住宅挂牌均价连续3个月下跌。其中二线城市下跌最多，其次是一线城市和三四线城市。

　　业内认为，11月全国发布楼市调控城市的数量有所减少，调控持续了一贯“松紧度”，稳调控也使楼市更加稳定。

　　近日，多家机构陆续发布报告显示，11月一线城市新房价格环比稳中微降，三四线城市的房产交易较为活跃。全国二手住宅挂牌均价连续3个月下跌，且跌幅扩大，其中北京、深圳、上海、广州等一线城市二手房挂牌价均现环比下跌。

　　58安居客房产研究院首席分析师表示，在经济政策稳定的大背景下，11月房地产行业也保持了一定的稳定性。在量价上，全国楼市整体进入下行通道，住房向理性居住需求回归。

　　三四线城市新房交易活跃

　　从58安居客研究院重点监测的36城房价来看，11月新房均价为16393元/㎡，环比下跌0.37%。其中，价格最高的是深圳为56957元/平方米，其次是北京、上海、广州，分别为42795元/平方米、43362元/平方米和29942元/平方米，新房价格环比均稳中微降。

　　与一线城市相比，三四线城市的新房交易较为活跃，烟台、漳州、乌鲁木齐、福州、衡水，分别以6.3%、5.4%、5.2%、5.1%和4.8%的涨幅，名列安居客11月城市新房价格环比涨幅榜TOP5。随着城镇化进程的加快，三线城市居住刚需凸显。

　　随着房价调控政策进一步落实，大城市房价回归居住本质。从新房成交量上看，一线城市成交套数环比有涨有跌。58安居客房产研究院监测数据显示，广州11月成交房屋4657套，环比下降34.9%，北京和上海也分别有14.3%和13.9%的跌幅。

　　在一线城市房价下降的基础上，不同城市分别出现了观望或积极出手的两极态势，新房成交量有降有升。其中，深圳11月新房成交套数1985套，环比上涨8.2%，年底开发商推盘入市积极性高涨，也带动了深圳新房11月交易量的上涨。

　　总体来看，楼市逐渐回归理性。张波认为，11月全国发布楼市调控城市的数量有所减少，调控持续了一贯“松紧度”，稳调控也使楼市更加稳定。

　　二手房挂牌价环比下降

　　尽管全国二手住宅均呈现下跌态势，但各区域城市跌幅存在较大差异。安居客线上数据显示，11月全国重点监测的67城二手房挂牌价平均为15163元/㎡，环比下降0.3%。

　　其中，北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为59610元/平方米、53756元/平方米、50240元/平方米和32273元/平方米，环比上月均小幅下降。

　　分类别看，二线城市下跌最多，环比跌幅0.48%；其次为一线城市环比跌幅0.43%，三四线城市仅小幅下跌0.07%。在二线城市中，超6成城市二手住宅挂牌价下跌，而三四线城市上涨城市数量与下跌城市数量则几乎持平。

　　分区域看，由于部分城市在前一轮上涨中提前释放购买力，导致后续需求疲软，市场供大于求。

　　诸葛找房数据研究中心《11月100城二手住宅均价报告》显示，东部、东北二手住宅环比跌幅均有不同程度的扩大，东北地区购买需求减弱，特别是东北区域的三四线城市降价较为明显；东部大部分城市由于一直处于调控高压状态，二手住宅挂牌均价环比下跌0.41%，跌幅最大；而西部、中部与上期近乎持平。

　　二手房市场将持续降温

　　一线城市新增二手房源量环比有涨有跌。58安居客房产研究院《2018年11月国民安居指数》显示，深圳、广州和北京新增房源量环比分别下降16.1%、13.3%和9.9%；上海新增房源量呈现上涨态势，环比增长7.6%。全国部分城市新增二手房源量环比出现回暖，沈阳、宁波、哈尔滨增幅分别达到12.9%、11.4%和10.0%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一二线城市交易量萎缩，导致市场预期看跌，这都会带来挂牌价的下调。对中小城市而言，市场波动相对较小，价格反而容易坚挺。

　　上海易居地产研究院在《10城市二手房市场报告》中指出，监测的北京、南京等10个城市二手房成交量4.6万套，环比增长18%，同比下降19%。尽管成交量较10月份有所回升，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数（5.6万套）。

　　以累计值观察，今年1～11月，10个城市二手房成交量为61.4万套，相比去年同期水平下降了13%，降幅较前10个月扩大1个百分点。观察历史数据，即年初累计成交套数同比已经连降26个月，远超上一轮低迷期16个月的连续下降。

　　报告预测，在房地产调控政策不放松的情况下，部分城市二手房成交量将继续呈现低迷态势。而二手房价格在成交量低迷的影响下将延续盘整下行走势，且二手房价格指数同比涨幅也将下探到0轴以下负区间运行。

　　受市场预期转变影响，11月份房地产市场延续调整趋势，在房价及土地流拍调整两个方面的表现更加突出。12月6日，中国指数研究院发布的最新数据显示，截至11月份，百城新建住宅均价涨幅普遍回落，土地流拍数量创新纪录。

　　根据中国房地产指数系统对全国100个城市的全样本调查数据显示，11月，百城新建住宅均价为14641元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点。

　　从具体城市来看，百城中11月有31个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较10月增加12个；其中三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较10月增加9个至21个。二手房方面，11月十大城市二手房均价为39012元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅较10月扩大0.35个百分点，其中除南京挂牌价相对平稳外，其余9个城市近几个月二手房价格均呈连续下调或间断性震荡趋势。

　　从各级别城市新建住宅价格来看，11月上海、广州、深圳房价均有所松动；二线城市环比上涨0.52%，较10月涨幅收窄0.03个百分点；三四线城市环比上涨0.35%，较10月收窄0.28个百分点，在各类城市中收窄幅度最为显著。

　　从土地市场来看，2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，总规划建筑面积为7529万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.3倍。从流拍地块宗数占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为6.9%，达近年来较高值。

　　中指院相关负责人分析认为，整体来看，受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进，调控政策效果稳固延续，市场预期转向，房地产市场继续进入调整通道，一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整，预计未来整体房地产市场将进一步承压，价格继续小幅下调的可能性较大；二线城市调整幅度将相对缓和；而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱，在市场调整周期其面临的压力较为严峻。

　　该人士认为，未来各地方政府将继续严格执行各项调控措施，加快建立健全住房保障体系，切实改善住房供求关系，确保市场稳定。受政策持续深化影响，房价降温的城市数量将进一步增加。

（房掌柜整理自经济参考报、每日经济新闻）