掌柜走访：房企降价营销众生相 工程房员工房等齐上阵

在地产界，流传着这样一个段子：

做开发商的，胆子一般都很大。没钱的要敢借钱，负债率百分之七八十都是小case；没地的要敢圈地，哪怕抢到的地王，楼面价都超出了周边楼盘的精装价。

但胆子再大的开发商，对于降价都是有点手软的—除非根本不在乎售楼处被砸。

终于，在黄金周期间，自2016年以来持续上扬并坚挺的房价打开了下行通道的阀门，并一发不可收拾。

于是，在资金短缺的背景下，从全国品牌房企万科、碧桂园开始，越来越多的开发商加入到了这场降价潮中，石家庄也未能幸免。

房掌柜了解到，目前为止，石家庄的大部分项目推出了各类形式的降价房源。这些降价房源的产品和销售情况如何？房掌柜进行了走访。

工程房、员工房齐上阵

如同业内资深人士所讲，降价营销也是一门艺术。

如何在不得罪之前业主的情况下，降价并实现快速销售？这个问题成为了当下各房企营销策划人员绞尽脑汁所思考的问题。

而他们也充分发挥出了优秀的营销策划能力，工程抵账房、员工内部房、特价房……等各种名义的降价房源瞬间充斥着整个市场：

位于鹿泉区红旗大街南三环附近的上起澜湾项目以工程抵账房的名义推出20套特价房源，据房掌柜了解，此前该项目均价在14500元/㎡左右。在宣传口径中，这批抵账房的均价在11000元/㎡起，还赠送地下室。

部分特价房源集锦（转自微信朋友圈）

但在实地探访后了解到，该项目的成交均价实际为12000元/㎡，且在这批特价房源中，不乏一些存在有一定瑕疵的传统户型。就连其置业顾问也调侃道：“这些户型肯定是开发商得罪了设计师才设计出来的”。

但尽管如此，该置业顾问介绍，这批房源推出后，他的来电和到访量均有大幅的成交，而这些咨询的客户中，大多是冲着价格来的。

此外，位于南二环西延线的某项目60套“工程抵账房”也是火爆了朋友圈，据房掌柜了解，此前，该项目洋房均价在20000元/㎡，高层售价在16000元/㎡。但在这批工程抵账房源中，高层售价区间为11000-13000元/㎡，洋房售价区间为14000-16000元/㎡。

而去年5月份开盘的鹿泉区蓝郡绿都项目，据房掌柜了解，其开盘价在11000元/㎡，后期更是涨到了13000元/㎡左右，更是强制绑定地下室和车位的政策。但其最近推出的特价房中去掉了强制绑定地下室和车位的政策，但仍需2.5万抵3.5万，均价为10300元/㎡。

房掌柜在走访市场后发现，除了工程抵账房、员工特价房等多种名目的特价房源外，之前强制绑定的项目均在其宣传口径中明确拒绝绑定的销售政策。此外，有的项目还每天还推出数套特价房源来进行销售。

火热的售楼处（转自微信朋友圈）

但正如上述所言，有项目推出的特价房源在户型方面存在一定的瑕疵，而有的项目推出的特价房源也是面积大、成本高、首付高的房子，且部分项目仍存在排卡购房的现象。因此，购房者在买房时一定要结合自身需求，详细了解产品信息。

区域价格战已打响

在各大楼盘此起彼伏大价格战之时，房掌柜了解到，同区域间竞品楼盘的价格战也在如火如荼的展开。

除红旗大街南三环版块的高层及洋房产品围绕10000-12000元/㎡的价格区间展开价格战外，房掌柜还发现，在火热的东三环区域内，保利堂悦和融创臻园壹号等两大高端竞品项目也在开展价格战。

其中，于上周末开盘热销的保利堂悦项目，官方价格输出口径为小高层售价10700元/㎡起，洋房售价12000元/㎡。

据业内人士介绍，开盘当日，其高层产品成交均价为11000元/㎡，洋房产品成交均价为12000元/㎡。在其首开的四栋高层、两栋洋房共326套产品中，成交270套，产品去化率达82%。据其置业顾问介绍，326套首开房源中，两室房源已全部售罄。

而与其相隔仅1.5公里的融创臻园壹号项目也正在如火如荼的开展开盘前期的咨询，与保利堂悦的毛坯交付相比，臻园壹号项目采用的是精装交付的形式。房掌柜在咨询了其置业顾问后得知，该产品均价在13000元/㎡。

同为全国品牌房企，同为高品质项目，去除1500-2000元/㎡的精装差价，这两个项目的价格又是何其相似。作为购房者的你，会选择哪个产品呢？

而除了东三环版块的价格战外，房掌柜了解到，位于石家庄南二环外的两个品牌项目也在近日推出多套价格在17000元/㎡左右的特价房源。

房价的底价在哪儿？

事实上，尽管房子进入了降价通道，但压制了很久的刚性购房需求得到了释放，一些符合这类人群购房成本的项目真正火爆了起来。

但更多持续观望的人群还抱有着这样的疑问，石家庄房价的底价到底是多少？

在行业资深人士看来，受地价、开发成本等因素的制约，一般二环外项目的房价在15000元/㎡就算是到了理论上的底价了。

而对于其他热点区域的房价，自然要结合该区域项目的拿地成本、开发成本等因素来进行综合考量。

可以肯定的是，石家庄的房价低点已经来临了，低总价、低首付房源频出的市场背景下，一些有着刚性购房需求的购房者可以结合自身资金状况入手买房了。