王韶：关于房地产税的几点猜想

王韶 10月23日，有关房地产税的新闻一石激起千层浪，众说纷纭，个人斗胆做些猜想，供业界共同讨论，不代表单位。

猜想一：关于房地产税出台的时间表

我国关于房产税（房地产税）的开征已风传了15年，以至于每次提及总被戏谑为“狼来了”。但这次自10月16日《求是》杂志刊发习主席署名文章《扎实推动共同富裕》，提出“积极稳妥推进房地产税立法和改革”，至10月23日全国人大常委会会议授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，时隔仅一个星期，速度之快、效率之高超乎寻常！

按此作风和效率，个人猜想试点工作最快将于明年上半年左右展开，如果非要考虑明年某些特殊因素，最迟或许不会晚于2023年上半年。

猜想二：关于房地产税的征收力度

有人认为，10年前上海、重庆的试点对房地产市场及购房者的影响微乎其微，并依此推断接下来的试点力度依然有限。但个人建议，切莫低估政府的决心和政策的威力，本轮试点必定会总结上海重庆的试点成效有限的缘故，力度一定更大。究其原因，当前征收背景，以及征收内容和方式等将与以往有着较大不同。房地产税的征收目的已从调控房价为主转向调控房价、调节个人收入与增加地方财政收入并重，关乎公平正义和共同富裕战略的实现。

房地产税征收是一项系统、复杂的工程，中国幅员辽阔，各地经济发展、房地产发育、房价和居民收入等等都千差万别，不管按比例税率、定额税率，还是按累进税率，以及按人口、面积抵免税额，都很难做到完全科学合理，稍微不慎将引发社会不稳定因素，这不是我们每个人所愿意看到的。

因此，试点过程中，稳定将是大前提！除将按人口、面积进行一定的抵免外，税率不会过高，对于部分特定人群，如孤寡老人、退休人员等还会有适当的照顾，不会影响居民的正常生活。毕竟有为期5年的试点期，待成熟稳定后再上升到国家的立法层面。

猜想三：关于对房地产市场的影响

房地产税的出台对于市场的影响不言而喻，但不能简单照搬韩国、美国、澳大利亚等实行房地产税多年的国家经验，不是用一句“短期影响预期，长期影响有限”就能说清楚。

目前，楼市控杠杆的趋势有增无减，房地产销售不断下行。如果叠加房地产税征收的因素无疑更是雪上加霜，房地产市场销售将全面受影响，不管是一手房还是二手房市场，外溢需求、投资投机性需求将全面退市，刚需和改善性需求短期内也将加剧观望，度假型项目和公寓等影响更不容低估!

猜想四：对房地产企业产品形成倒逼

“高周转、高杠杆、高负债”时代，企业恐怕最关注的是速度，而非品质。但在征收房地产税的背景下，“一房伴终身”将不是“天方夜谭”，这就对企业的产品定位、品质和服务形成了倒逼。

关注市场变化和重视对产品及服务品质的研究，寻找变化现象背后人的本质需求，全面提升产品力、服务力以及运营力，为居住注入更多能引领美好生活方式的场景和空间，才能真正把握未来。

猜想五：对地方政府的管理和服务产生倒逼

长期以来，我国地方政府对土地财政存在着一定程度的依赖，某种意义上也助长了房地产的野蛮粗放式发展，滋生了市场乱象。房地产税的征收，地方政府有望逐步告别对土地财政的依赖，从而有利于加强引导、管理和服务，完善城市文体教卫和安全等方面的公共配套设施，让人们在城市生活中的获得感、幸福感、安全感更充实、更有保障、更可持续。