楼市调控不放松 房企将面临市场下滑资金链双重风险

　　导读

　　包括碧桂园、中国奥园等房企在内，其财务负责人均对21世纪经济报道记者表示，2018年是融资环境很紧的一年。更有分析认为，2018年将是房企4年来资金压力最大的一年。同时2017年中小房企依然举步维艰，在可预见的将来，将有部分竞争力薄弱者被迫退出市场。

　　2015年至2017年一季度火热的楼市，令大部分主流房企都赚得“盆满钵满”，这也在2017年财报中得到反映。

　　碧桂园、万科、恒大销售突破5000亿大关，成为2017年房企丰收的镜像。在此基础上，主流房企超过8成在2017年利润明显上涨甚至翻倍。

　　然而房地产市场自有其周期。随着2017年3月以来楼市调控不放松、金融去杠杆的持续，2018年各房企将面临市场下滑和资金链的双重风险。

　　事实上，房企融资和资金链问题在2017年已经显露端倪。境内融资如公司债大幅减少，高成本的境外融资风行。进入2018年，就连传统的银行开发贷成本也在上扬。

　　包括碧桂园、中国奥园等房企在内，其财务负责人表示，2018年是融资环境很紧的一年。中原地产等机构更认为，2018年将是房企4年来资金压力最大的一年。

　　利润大爆发

　　尽管从2017年3月北京“3·17”调控开始，全国110多个城市已出台270余项调控政策，但2017年的楼市依然创了新高，尤其是龙头房企和标杆房企业绩暴涨。

　　中国指数研究院监测显示，2017年全国商业地产销售面积共17594万平方米，同比增长20.2%。共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%。

　　中原地产也指出，2017年房地产市场的销售面积与金额再次刷新历史同期记录，大部分房企超额完成年度目标。

　　截至目前，已公布2017年销售业绩的上市房企共42家，合计2017年销售额高达43897亿，同比2016年上涨50%。42家房企一年同比多卖房1.44万亿。

　　销售规模增长也给主流房企的利润带来良好表现。截至3月21日，据中原地产研究中心统计，已发布年报的房企约40多家，超过8成在2017年利润明显上涨。

　　另外公布2017年年报预告的上市房企合计106家，其中79家预告预盈与预增，预计亏损的企业占比10%左右。

　　已发布年报数据显示，大部分房企的净利润增幅在30%到90%之间;不少房企利润同比增幅超过100%，如碧桂园实现销售与净利润双丰收，去年净利润约261亿，同比增长126%。雅乐居去年净利润共67.80亿元，同比增加122.3%。太古地产期内股东应占综合溢利同比增长126%;部分房企增幅甚至突破200%，富力去年净利润同比大增204%，SOHO中国期内纯利同比增长达420%。

　　去年销售过千亿的房企达到17家，净利润过百亿的房企也达到15家以上。在净利润200亿级别就有碧桂园、万科、恒大、中海地产，恒大和中海有可能将超过300亿。

　　不过，易居克而瑞报告指出，2017年500强房企销售金额高速增长主要受益于高房价，营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平;从销售增速和盈利增速上看，房地产行业依旧处于下行周期。

　　持续去杠杆对楼市再降温

　　开发商今年所面临的考验，不只来自于对土地获取的竞争和新房价格的管理。资金成本的上升、持续去杠杆，将对开发商的资金链产生更大的影响。

　　3月22日上海传出消息，沪各大银行将从4月1日起调高房贷利率，最低优惠从9折调整到95折。

　　分析师认为，继上海减少房贷利率优惠后，其它一些城市利率优惠也可能有所减少。而另一值得关注的大势是，随着美联储加息预期走强，国内房地产资金成本可能会有所上升。

　　一家证券公司研究员指出，为稳定市场情绪，美联储加息预期的心理建设已经酝酿了很长时间。但无论心理建设周期多么长，其对市场的一个影响是，这必将增加包括房企在内企业海外融资的成本。

　　“央行是否也会加息还不确定，但国内市场已经有一些可能会加息的预期。如果央行也加息，那么开发商在国内无论是贷款还是其它渠道融资的成本，也会有不同程度上升。”中原地产高级研究员卢文曦表示，即使央行不加息，持续的去杠杆，也将对今年开发商的资金产生重要影响。

　　分析人士认为，去杠杆、清理表外业务势必会影响到房地产，房企相关融资将受到不同程度影响。而小型企房企受到的影响，可能会大于大型房企。

　　有开发商表示，有一些人可能认为企业资金链紧绷，将促使一些项目降价来缓解压力。但近几年并购市场的快速成长，使得楼盘降价这种过去在市场上为人所知的方式，大有逐渐被并购这种形式取代之势。

　　一家专注于地产并购的投资企业高层表示，房企形成压力，却也会带来新的机会。一些项目在被并购之前，出于资金链压力可能会通过降价、打折等措施来回笼资金;但如果预计降价效果不好、周期过长，一些项目则可能直接进入转让环节以加速套现，而不会再走楼盘销售降价的路子。

　　“市场好的时候，并购整体的机会小。但我们认为今年可能会有很多并购机会。市场上看多房地产的预期非常强，但市场看好房地产也容易让企业失手。不只是小型企业，一些中型企业个别项目因操作失误，也可能会对整个企业造成拖累。为了甩包袱、减压力、回资金，市场上会出现不少转让的项目。”前述地产投资高层认为，资金成本的升高、现金流管理不利、拿错项目等原因，将让很多开发商在不同层面加大对融资的需求。

　　看到环境考验的，不只是投行。一些正处于上升势头的企业，对今年现金流的管理提到了非常高的水平。

　　一家目标进军千亿房企的高层表示，今年提出的要求不只是不能拿错地、踏错节奏，还对公司负债、资金周转率提出相应要求，并细化到项目回款率等相应指标上。而这些措施的目的之一是，使公司继续保持扩张态势的同时，也保证公司保持稳定的现金流安全。

　　面临双重风险

　　过去三年是房地产行业高歌猛进的三年，然而转折终将来临。进入2018年，政府对房地产市场调控不放松，楼市面临市场下滑和资金链的双重风险，正在成为越来越多房企的共识。

　　克而瑞分析师表示，2017年房地产持续承压，整体高速增长乏力。一方面，政府本轮调控决心大，从供给和需求两侧双管齐下大力整改房地产市场;另一方面，随着城镇化红利逐步消退，市场进入了“白银时代”。

　　华泰证券指出，部分城市的调控政策已逐渐开始影响房企销售。

　　2018年初以来，部分城市通过人才引进和修正限购限价的方式，对调控政策进行变相放松，但对实际成交的改善效果可能不及预期。

　　此外，国家层面的金融持续去杠杆仍在进行，清理“影子银行”，限制房地产信托、私募以及各种表外融资，令房企的境内融资和资金来源面临压力。

　　一位华南上市房企财务负责人称，今年银行无论是开发贷和个贷都出现了明显的利率上调，该公司的开发贷也在基准利率基础上，上浮了10%。

　　在此背景下，去年的良好业绩虽使房企目前资金链较为宽裕，但今年以来，房企到位资金的增速在逐渐下降。

　　国家统计局数据显示，2018年1-2月份房企到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，个人按揭贷款同比下降4.3%，已经是从2017年10月开始连续第4个月负增长，且降幅逐渐扩大。

　　东吴证券指出，到位资金增速下降，按揭同比降幅扩大，同时融资难度增大给各大房企的资金链带来不小风险。

　　中原地产统计显示，房企境内融资数据继续低迷，总量减少，而资金成本在明显上升。

　　碧桂园、中国奥园、富力地产等房企在过去三年都实现了融资成本的大幅下降，但其高管表示，今年融资环境持续收紧，融资成本预计很难出现大幅下降，争取能保持现有的水平。

　　在境内融资渠道收窄的情况下，房企海外融资步伐在持续加快。业内人士认为，整体看来海外融资难度越来越大，一旦内地债券融资压力增加，会明显增加房企资金压力。对前期拿了较多土地的企业来说，杠杆过高，后续开发资金成本增加也将影响销售预期。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，如果调控政策持续收紧，2018年将是房企最近4年来资金压力最大的一年。

　　3月份房企年报季乐观的情绪之下，一些危险似乎被忽略了。

　　克而瑞指出，随着行业野蛮成长时代结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代。2017年中小房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强房企中销售份额小且呈现负增长的不在少数;在可预见的将来，将会有一部分竞争力薄弱的中小房企被迫退出市场。

　　偿债高峰将至

　　值得一提的是，今年起，房地产企业偿债高峰期将来临。同策研究院总监张宏伟表示，鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为两年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大。

   有统计数据显示，2015年下半年以来，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，公司债发行规模猛增。2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过去年全年水平。

　　根据海通证券(600837,股吧)的统计，通过分析2015年地产企业发行公司债的期限结构，约44%的地产公司债采用了3+2年期限结构，4%的采用3+3年模式;2016年发行的地产公司债中，分别有18%和7%的债券公司采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些结构的公司债都将在2018年进入回售期。

　　这意味着，2015-2016年发行出来的地产债，大部分要在三年及以上才能到期，这一特殊的期限结构，使得2018年和2019年成为地产公司债进入回售期的集中阶段。其中，存续地产债中，2018年需偿付规模为1613亿元，2019-2021年逐年增加，需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。

　　也有业内人士分析称，大型房企凭借更高的销售回款额度以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。更重要的是，2016年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域，大量的表外融资使得房企杠杆水平存在被低估的现象，这意味着未来两年房企的偿债压力比想象中更大。

　　业内认为，若2018年上半年销售超预期回落，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金链风险。尤其是2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期，个别房企或将面临危机，收购兼并市场会存在大量机会，行业并购整合浪潮将延续。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、华夏时报、北京商报）