严查机构违规向房企“输血”房地产行业融资持续收紧

　　房企融资再度收紧。

　　近期，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务，并表态严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。

　　在这个背景下，房企融资的紧张局面再度引发关注。针对此次专项检查可能带来的影响，有机构人士认为，大环境承压，房企公开市场发债也会受到一定影响。

　　“由于市场担心风险，近期房企债券确实难发了。”申万宏源证券首席固收分析师孟祥娟表示。

　　“目前房地产企业公开市场发债的政策确实有些收紧，不过也不是全面的，主要是对之前拿地比较激进的房企有一些限制，有一个清单。”8月13日，申万宏源证券固定收益融资总部副总经理范为表示。

　　多个融资渠道收紧，银行房地产业务开始专项检查

　　房地产资金链正在承受来自多个方面的压力。

　　银行方面，继7月有窗口指导对部分银行要求控制房地产贷款增速后，8月初，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(下称通知)，称决定在北京、天津、河北等32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，各监管部门检查银行机构的数量原则上不得少于3家。

　　据了解，此次检查，违规信贷是监管重心，主要涉及房地产信贷业务管理情况、风险管理情况、信贷资金被挪用流向房地产领域以及同业和表外业务。

　　比如在信贷管理上，关注房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资;关注住房租赁贷款，包括与住房租赁企业合作情况，被中介机构套取银行信用问题，租赁贷款被挪用问题，为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。

　　在信贷资金被挪用流向房地产上，关注个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域;关注资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;关注并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于开发房地产;关注通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

　　在同业和表外业务上，关注直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资，或以自身信用提供支持或通道等问题;关注绕道违规办理土地储备融资、放大政府债务等问题，以多层嵌套方式违规流入房地产领域问题，委托贷款资金违规用于房地产领域情况。

　　对此，张大伟称，“2019年来，房地产金融政策收紧，启动专项检查的32个热点城市基本就是全国房地产市场的‘牛鼻子’，这32个城市稳定了，全国房地产市场也就基本稳定了。”

　　除了银行方面，信托作为房企的另一重要资金来源也有限制，多家信托公司被约谈警示，并收紧信托放行标准。7月初，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示，要求其控制业务增速，如未备案项目暂停、符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务全部暂停等。

　　7月20日，银保监会统一放行标准，仅同意符合相关条件的房地产信托业务报备，如项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质或者项目公司不具有二级资质、但直接控股股东具有不低于房地产开发二级资质。

　　“从监管上看，前端融资模式被严格限制，而信托业务的房地产融资比较有优势的就是前端融资，这样一来，集合类地产信托募集规模下降，信托肯定是要转型的，可能会加大在股权投资方面的创新。”一位信托业人士表示。

　　另在海外债层面，备案登记及发行条件均严格收紧，7月发布的相关通知要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;保险层面，资金投资集合信托受限，银保监会曾发文明确禁止将资金信托作为通道，要求基础资产投资方向应当符合相应政策。

　　“最近房地产企业的确面临资金面的多重收紧，”张大伟表示，“但整体看，政策不是‘一刀切’暂停，都是加强监管，对于正常融资没有影响，不过对于大额度融资将会明显收紧。”

　　从紧下的信用分层

　　“目前政策仍然是适度从紧的。”范为表示，“而如果有公司受到此次银行信贷专项检查波及，导致市场机构畏惧风险影响公司发债也是有可能的。”

　　而此类担忧反映在债券市场上，一个显著的特点就是房企债券融资的信用分层现象。

　　数据显示，2019年上半年AAA地产企业占比达到58%，AA、AA+等级地产债的发行利率更是高出AAA级地产债不少。对比起来，2015年至2016年期间，AA级房企债券占比较多。

　　据了解，8月以来截至8月13日发行的15只房地产公司债券中，仅有1只债券主体评级为AA级，主题评级为AAA的地产债有8只，其余6只则是AA+等级。