国企加快布局长租公寓市场 农民房华丽变身人才公寓

　　此次，水围村的整改，实际上并没有改变“农民房”的产权不清、性质不明的现状，但在很大程度上提高了居住安全和拓宽了政府人才住房筹集渠道。

　　深圳市住房和建设局住房规划与建设处处长陈叶军说：“现在深圳没有什么地了，城中村改造是个(筹集保障房和人才住房)比较可靠的渠道。”

　　陈蔼贫认为，水围村的改造，为解决有巨大存量的“历史遗留问题”提供了新路径，有利于逐步消化存量。

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　　在大量资金、企业涌入的背景下，“买卖不破租赁”、“合租”、“N+1”等租赁行业问题仍未解决。

　　今年3月，有关租赁市场、尤其是政策鼓励的长租公寓方面备受代表、委员们的关注。其中，一些房地产以及租赁行业的代表、委员们也提出了一些有建设性的专业意见。

　　租赁市场迎来发展红利

　　近年来，租赁市场在政策支持之下快速发展。多地落实“租购同权”政策，释放租赁需求;大量资金、企业进入长租公寓领域，市场上长租公寓的品牌数量和保有量在两年来快速提升。这让不少人都觉得，在最近一两年，租赁市场将迎来政策红利期。

　　尽管如此，租赁市场的供需缺口依然巨大，其发展潜力也依然存在。根据《租赁市场系列研究报告》显示，2017年我国共有1.6亿租赁人口，若按照三口之家来初步估算，租房群体需要0.53亿套左右的租赁房屋，而租赁房屋仅约有4600万套，供需缺口明显。

　　改变散租为主的供应主体

　　租赁市场的发展也引出了一系列问题。比如长租公寓方面政策配套不明晰，管理缺乏明确法律法规依据。还有“买卖不破租赁”问题如何在新的环境下有所保障;租赁市场如何管理合租、“N+1”(所谓N+1，是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用。)租赁等问题。这些行业痛点在今年也引起了两会代表、委员们的讨论。其中最受关注的仍然是如何对租赁市场进行有效管理的问题。

　　有业内人士认为，个人出租者与机构出租者相比，不论是服务质量还是稳定性上，都相去甚远，导致了租赁体验差、频繁搬家、租客权益无保证、政府监管困难等问题。解决这些问题关键还在于改变目前我国以房东散租为主的供应主体，引导专业机构成为重要运营主体。给予机构财政支持及税收优惠等政策鼓励;同时，在管理方面，明确租赁机构经营租赁业务的范畴，并予以备案或审批流程管理及服务支持。

　　公寓租赁融资面临的问题

　　2017年，随着国家大力推进住房租赁市场的培育和发展，长租公寓市场迎来了全面爆发。公寓品牌融资扩张和大量资本入场布局成为常态。

　　1、缺乏配套的金融服务

　　长租公寓运营需要掌握大量房源，如果全部依靠购买的话，需要大量资金支撑。因此，在获取物业的流程中，如何以最低的成本获得融资，是影响今后运营的第一大要素。眼下，传统金融体系内部增信能力相对较弱的情况，已不能适应长租公寓的运营，因此与长租公寓对口的金融配套服务的力量，不可小觑。

　　2、融资渠道单一

　　除了直接使用自持物业的公寓，还有很大一部分公寓采用的依旧是包租的形式。这样公寓企业在资金上可适当减轻压力，但依旧避免不开两个弊端，其一，资金获取来源单一。其二，公寓依旧难逃“二房东”本质，这个形象的出现通常会影响市场估值。

　　3、融资解决方案

　　壹贯钱公寓运营商“金融保姆”服务--公寓宝，以项目与资产为基础，为公寓运营商提供端到端贴身式金融、品牌及运营支持服务;贯穿整个运营商发展过程，为运营商经营壮大提供全过程的金融服务。

　　随着市场不断渐进发展，实践经验持续积累，我国在关于公寓融资方面的金融环境也会更加具有针对性，并加以合理科学的政策法规加以辅佐监管，共同营造健康蓬勃的公寓发展前景，共同助力房地产租赁市场打造良好的金融生态。