住房租赁市场健康稳定发展 是稳房价的重要因素之一

　　近日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正到住房和城乡建设部调研并主持召开座谈会时强调，要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。

　　“稳地价是稳房价的前提，稳房价是稳预期的目的，这‘三稳’目标是相互影响的，都非常重要。”昨日，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受采访时表示，总的来看，房价稳住应该是最终目标，既有利于居民消费的提升，也有利于工业成本的下降。只有实现“三稳”目标，才能促进房地产市场平稳健康发展，进而提高人民生活品质和幸福感。

　　据国家统计局数据显示，2019年1月份至2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，同比下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。由此可以看出，表出房企投资信心的土地购置面积和土地购置价款同比双双大幅回落；此外，全国商品房销售面积增速自2017年10月份降至个数位后，2019年1月份至2月份增速进一步下滑并由正转负，同比下降3.6%。

　　“尽管当前房地产市场调控已经取得实质性成果，但市场上仍积压了大量的潜在需求，尤其是基本面较好的一线、二线城市。此时，若调控政策放松，市场很容易出现大幅波动。所以，只有让政策继续保持稳定，才可以让未来市场预期的稳定，从而使得市场需求不会出现大增大减。因此，政策应该继续保持连续性、稳定性。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

　　韩正指出，未来要加强调查研究，进一步采取有针对性的政策举措，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。要完善住房租赁市场体系，建立健全住房租赁相关法律法规，完善金融财税政策，实现住房租赁市场健康稳定发展。

　　在许小乐看来，长期以来，我国住房发展“轻租重购”的模式导致租购发展严重不平衡，住房市场需求旺盛，尤其是人口密集的一线、二线城市，住房市场供需矛盾较大，引致房价高涨。租赁市场作为住房市场的补充，可以解决中低收入群体的居住需求，有效缓解住房市场的供需矛盾。未来，应通过集体土地建设租赁住房、扩大公租房供应、鼓励长租公寓发展及私人房源用于出租等途径以增加租赁住房供给，同时加快租赁立法，保障租赁双方的合理权益，促进住房租赁市场的发展。

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近日，58同城、安居客与《每日经济新闻》旗下“镁刻地产”联合发布的《租房消费行为调查报告》（下称《报告》）认为，长期来看，租赁人群占比不断提升是个趋势，住房租赁市场会持续增长；发展租赁市场是稳定楼市的长效举措。同时，在消费端，租金与交通仍然是租赁需求关注的焦点。

2030年租房市场将达4.2万亿规模

2017年下半年以来，广州、成都等多个人口净流入城市陆续出台租赁住房市场新政，住房租赁市场成为市场关注焦点。

如北京计划在2017年至2021年的五年内新增住房150万套，其中租赁住房50万套；上海在十三五期间计划新增住房170万套，其中租赁住房70万套，占比超过40%；广州计划在2017年至2021年的五年内建设租赁住房15万套；深圳也提出在十三五期间，拟收储不低于100万套（间）村民自建房或集体自有物业统一租赁经营、规范管理。此外，南京、青岛、佛山等地也通过在土地出让时明确“竞自持”规定来支持租赁住房市场发展。

无疑，发展住房租赁市场，在上述城市将是大势所趋，也是房地产市场补短板的重要内容。可以预见，住房租赁市场在整个房地产市场中将占据重要位置。《报告》也认为，发展住房租赁市场，是稳定房屋租金、促进楼市平稳发展的长效举措。

另一方面，住房租赁市场依然有着巨大的发展潜力。东方证券在此前的研报中就预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，住宅租赁市场整体市场规模将达4.2万亿元。

尽管如此，但在消费端，居住体验仍是租客关注的重点。

《报告》显示，租客的消费习惯方面，“房屋设备损坏没人维修”成为主要槽点。租房期间，有34%的租客表示遇到过“房屋设备损坏没人维修”的问题，遇到“房东提前解约”情况的租房人群占比19.8%，遇到“退房时不退押金”的租房人群占比18.6%。此外，也有部分租房人群对合租室友及房间卫生情况颇有微词。

专业的管家、标准化的装修……与传统住房租赁模式相比，近几年得到快速发展的长租公寓在改善租住体验方面“优势”明显。

住房租赁利好政策的相继出台，巨大的行业发展潜力，让房企、长租公寓运营机构，甚至银行等金融机构纷纷切入住房租赁市场。

住房租赁“火热”的背后，正是大家对租赁市场前景的看好。据不完全统计，TOP30房企中，有超过三分之一的房企都已布局长租公寓业务。而包括魔方、蛋壳、自如等长租公寓运营机构，也在不断进行规模扩张。

但另一方面，各类企业布局长租公寓领域，必然会带来行业竞争的加剧。

《报告》在“2019年消费趋势”部分认为，长租公寓将迎来大洗牌。2019年仍会有众多企业布局住房租赁这个政策红利市场，包括房企系、酒店系、中介系等。此外，长租公寓的大洗牌还在进行中，“大鱼吃小鱼”现象将增加，头部长租公寓企业规模将越来越大。未来3至5年内，将有超过9成的中小品牌可能无法在竞争环境中存活。

2019年租房消费的另一个重要趋势是，一线城市的供需错位将得到改善。随着租赁房源的不断增加，租房难会得以缓解。而租金上涨压力也会造成租金与需求之间的矛盾，两者之间的平衡将是2019年租房消费市场面临的重要挑战。

（文章整理自证券日报、每日经济新闻）