楼市未来发展仍有较大空间 房企融资额环比大幅下降

楼市，楼市，中国人心中永远的大事！在人们日常聊天交谈中，三句话离不开房子。楼市在当下永远都有说不完的话题，房市市场但凡有任何的风吹草动都会引起访间各种各样的猜测。前段时间，因为全国多地下调房贷利率，一度引发人们对房市会再次升温的担忧。然而近日，随着国家一项经济数据的公布，总算让人们对起伏不定的楼市心中有底了。

楼市调控见成效

4年时间，楼市库存快速消耗，各地针对楼市纷纷出台更加紧缩的政策，社会各界资金也纷纷从房产市场撤出。其实早在去年底，恒大研究院就曾发布过一份研究报告，报告中根据2018年核心数据走向，预测2019年全国住房销售总面积将会迎来四年来第一次下降。

2019年3月14日，国家统计局公布了最新消息，报告中显示，2019年1月份到2月份全国销售商品房总面积约为14.1万平方米，比之去年同期下降3.6%。销售总额为1.28万亿元，环比增长2.8%。这是自2005年以来，我国第一次出现商品房销售面积下降的情况。

在资金方面，1~2月全国房地产总投资约1.29万亿元，环比增长了11.6%，房企土地购置总面积1.545千万平方米，环比下降了34.1%，土地成交总金额达到近700亿元，比之去年同期下降了13.1%。以此数据推算，土地平均购置价为4466元每平方米，较去年同期上涨31.9%。

综上数据显示，房产调控已逐见成效，除房企投资仍然继续升高之外，其他各主要指标均已下降，基本达到了预期目标。由此也证明，楼市市场正在朝着健康稳定的方向发展。房地产的开发更加合理，房地产企业的经营理念也在逐步转变，社会对于房屋的需求朝着良好方向变化，未来的房地产市场会更加和谐有序的。

商品房销售回落

3月14日，国家统计局发布，2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。

其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。

具体而言，1-2月份，东部地区房地产开发投资7206亿元，同比增长10.9%，增速与2018年全年持平；中部地区投资2337亿元，增长8.8%，增速提高3.4个百分点；西部地区投资2400亿元，增长16.8%，增速提高7.9个百分点；东北地区投资147亿元，增长10.9%，增速回落6.6个百分点。

1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米，同比增长6.8%，增速比2018年全年提高1.6个百分点。其中，住宅施工面积466340万平方米，增长8.3%。房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，增速回落11.2个百分点。其中，住宅新开工面积13597万平方米，增长4.3%。房屋竣工面积12500万平方米，下降11.9%，降幅扩大4.1个百分点。其中，住宅竣工面积8926万平方米，下降7.8%。

1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。

商品房销售方面，1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。

1-2月份，东部地区商品房销售面积5437万平方米，同比下降9.7%，降幅比2018年全年扩大4.7个百分点；销售额6844亿元，下降1.2%，2018年全年为增长6.5%。中部地区商品房销售面积3901万平方米，下降0.6%，2018年全年为增长6.8%；销售额2660亿元，增长6.6%，增速回落11.5个百分点。西部地区商品房销售面积4368万平方米，增长2.2%，增速回落4.7个百分点；销售额2993亿元，增长10.2%，增速回落13.2个百分点。东北地区商品房销售面积396万平方米，下降4.8%，降幅扩大0.4个百分点；销售额307亿元，下降2.4%，2018年全年为增长7.0%。

2月末，商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。其中，住宅待售面积增加117万平方米，办公楼待售面积增加49万平方米，商业营业用房待售面积减少393万平方米。

除此以外，1-2月份，房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中，国内贷款4976亿元，下降0.5%；利用外资52亿元，增长3.3倍；自筹资金7279亿元，下降1.5%；定金及预收款7366亿元，增长5.6%；个人按揭贷款3458亿元，增长6.5%。

2月房企融资额环比大幅下降

3月4日，北京首都开发股份有限公司发布公告披露其融资计划，包括两期总规模不超27亿元的债权融资计划（非公开定向债务融资）及规模不超50亿元的永续中票融资计划。

2019年以来，随着房企融资能力分化加剧，境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健的房企普遍披露融资计划。不过，从房企的融资规模来看，2月份比1月份明显回落。

根据同策房地产研究院的统计数据，2019年2月，万科、恒大、绿地等40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。

同策研究院研究员朱莉莉指出，“经过2018年史上最长周期的资金困局，房企融资能力渐渐成为另一张房企排位表。开年以来融资环境多变复杂，因此预计2019年房企融资环境依然很紧张，房企资金承压将成常态。”

朱莉莉分析认为，从融资渠道来看，各类型债权融资方式额度降幅明显，跌幅最高达68.7%。2月份，受监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计552.88亿元，其中债权融资额为551.94亿元，环比下降37.31%（1月债权融资总额880.40亿元）。

其中，2月份房企发行公司债共融资363.25亿元，环比上月的512.62亿元下降29.14%。其它债权融资总额57.52亿元，较上月183.75亿元大幅下降68.7%。

此外，中期票据融资总额为53.52亿元，较上月的68.7亿元下降22.09%。境内银行贷款融资额度44.74亿元，环比上月的85.65亿元下降47.76%。信托贷款融资总额32.91亿元，环比上月29.69亿元小幅上升10.85%。

2019年开年以来，外币融资总额稳居首位，占比逐月攀升。2月，外币融资总额357.7089亿元，占比64.7%；1月，外币融资总额占比56.22%。这意味着，在境内融资渠道有所放缓的环境下，境外融资渠道也不甘示弱。

同策集团首席分析师张宏伟认为，“龙头房企的规模竞争可能引起行业的重新洗牌。行业预期悲观的情况下，部分中小房企可能进一步陷入资金困境，未来半年到一年，龙头房企在行业下行调整周期中会迎来比较好的并购机会。”

全国土地市场交易总体呈下滑态势

据某研究院监测数据显示，2019年2月份，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比上月减少929宗，比去年同期减少275宗；成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%，同比下降30.36%；平均成交楼板价2315.97元/平方米，环比上涨15.68%，同比下降7.5%。

从成交楼板均价来看，一线城市成交楼板均价为11008.22元/平方米，环比大幅上涨106.3%，同比上涨13.41%；二线城市成交楼板均价2553.6元/平方米，环比上涨1.29%，同比下滑23.94%；三、四线城市成交楼板均价1117.64元/平方米，环同比分别下滑2.27%、6.76%。

值得关注的是，多数房企拿地意愿并不是非常强烈。据某研究院监测数据显示，2019年前2个月，买地金额TOP20上市房企拿地集中度基本不变，而成交建筑面积TOP20上市房企拿地集中度则略有下滑。

从成交金额来看，TOP20上市房企前2个月月共计成交2593.01亿元，占全国土地成交金额的48.86%，占比同比上升0.2个百分点；而从成交建筑面积来看，TOP20上市房企共计成交5756.56万平方米，占全国土地成交建面的22.88%，占比同比下滑4.42个百分点。

另据中原地产研究中心统计数据显示，2019年前2个月，热点城市土地溢价率基本保持在10%左右，保持低位；另外，8家房企权益拿地总价均超过100亿元，其中万科以283亿元居首。

中原地产首席分析师张大伟表示，2019年开年，全国多个城市土地成交依然处于调整期，特别是一、二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。但楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业整体拿地意愿不强烈。加上信托等资金监管严格，融资渠道受阻，房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。

“去年有些房企计划支出的拿地金额并没有花完，行业进入调整期后，融资渠道不畅通，房企最终主动选择了收缩投资战线。”有房企高管向记者表示，2019年是房企还债高峰期，有些房企已经将股权大比例质押去融资，为了抵御行业风险，缩减投资并不令业内意外。

张大伟则认为，总体来看，房地产去杠杆已成为趋势，一、二线城市限价政策导致项目入市难，都会降低房企拿地意愿。但仍有部分企业积极拿地，一方面是有些地块是通过股权转让获取，价格可能低于市场预期；另一方面则是当下一、二线城市土地供应明显增加，加上近期房企融资难度较以往有所降低，个别企业资金压力有所缓解，所以增加土地储备。

楼市未来发展仍有很大空间

当前楼市发展过热的情况已经得到遏制，接下来的2019年“稳房价”将是楼市主要基调。尽管楼市疯狂增长的情形已经不可能出现了，但全国经济仍然在持续健康增长，人民收入水平也在逐步增加，城市化进程依然会稳步推进。相当数量的城市务工人员会选择留在城市，基于此，人们对房子的刚需仍然会加大。

一线城市发展逐渐饱和，未来两三年，各地外出务工者将会出现相当数量的回流，而这部分回乡人员会在家置业。这在一定程度上也会增大对房子的需求，各地政府为满足当地实际需要也将有更大的自主空间。

有数据表明，2021年以后，城市更新改造力度将会逐渐扩大。基于住房折旧和城市功能规划的需要，届时会有相当数量的住房需要改建或是拆迁，因此楼市仍然会有很大的发展空间。

我们可以看到，“控房价”的目标已经基本实现，未来主要基调将是“稳地价”，“稳房价”。让房子真正回归其本来属性，实现“房子是用来住的，而不是用来炒的”的目标。笔者希望楼市能一直平稳，未来所有对住房真正有刚需的人能够买得起房。

(房掌柜整理自经济参考报、证券日报、观点地产网、聚富财经)