【掌柜日报】房企物业板块分拆上市 市盈率高于房企母体

　　3月15日，滨江服务集团有限公司（3316.HK，简称“滨江服务”）正式于香港交易所主板挂牌上市，成为今年第一家在港上市的物业公司。据披露，滨江服务此次公开发行6670万股，每股发行价6.96港元，所得款项净额3.89亿港元。当天滨江服务开盘价6.96元，收盘价7.32港元，涨幅6.32%。

　　据财报披露的数据测算，2015年至2017年，滨江服务的营业收入年复合增长率为48.27%，净利润年复合增长率为124.01%。

　　近两年，房地产行业掀起物业公司上市潮，继永辉物业、佳兆业物业，滨江服务后，据知情人士介绍，正荣地产也在筹备分拆物业板块上市。

　　目前，物业公司市值比房企母体市值还高。房企动态市盈率大多在3-10倍左右，而分拆到香港上市的物业公司大多数在20倍左右。

　　一名物业行业资深人士指出，脱胎于母公司的物业公司大部分业务来源于母公司旗下物业，而随着母公司逐年调高销售目标，物业交付高峰陆续来临。这个前提下，物业公司未来管理面积的增长是可以预见的。换言之，管理面积提升也会带来营收的提升。

　　动态市盈率高企

　　不完全统计获悉，新城悦、滨江服务、雅生活服务、彩生活、绿城服务、佳兆业物业、中海物业、碧桂园服务这9家被分拆上市的物业公司中，绿城服务市盈率为其母公司10.7倍，彩生活的市盈率与其母公司相差最少，为其母公司2.4倍。

　　相比大部分华南物业公司，总部位于华东的绿城服务、南都物业、新城悦、滨江服务的动态市盈率更高。截至3月15日，新城悦动态市盈率达到33.82倍，而大部分上市物业公司为20倍左右。在国内A股上市的南都物业，目前动态市盈率也有28倍。

　　滨江服务此次上市认购情况，也表明了港股资本市场对物业公司的追捧。此次滨江服务共接获4359份有效申请，认购约4760万股股份，这比香港公开发售初步预计总数667万股多出大约6.14倍，与最近上市银城国际、德信中国等房企在香港发售股份认购不足形成鲜明对比。

　　此前于2018年底上市的佳兆业物业获得20.44倍认购额。这意味着物业管理公司的业务价值、行业发展及未来前景受到投资者的高度认可。在滨江服务的招股书中，也明确提出物业管理服务、非业主增值服务和业主增值服务是公司三条主要业务线。

　　规模待突破

　　在滨江服务的招股说明书中，记者发现，基石投资者除了绿城服务、杭州东业外，还有一个熟悉的身影——天堂硅谷资产管理。天堂硅谷资产管理曾是绿城服务的基石投资者，并已在股份解禁后半年退出。尽管后续绿城服务维持了不错的股价涨幅，但机构对于偏重“讲故事”型的概念股仍然有所保留。