楼市调控不放松 房企将面临市场下滑资金链双重风险

　　导读

　　包括碧桂园、中国奥园等房企在内，其财务负责人均对21世纪经济报道记者表示，2018年是融资环境很紧的一年。更有分析认为，2018年将是房企4年来资金压力最大的一年。同时2017年中小房企依然举步维艰，在可预见的将来，将有部分竞争力薄弱者被迫退出市场。

　　2015年至2017年一季度火热的楼市，令大部分主流房企都赚得“盆满钵满”，这也在2017年财报中得到反映。

　　碧桂园、万科、恒大销售突破5000亿大关，成为2017年房企丰收的镜像。在此基础上，主流房企超过8成在2017年利润明显上涨甚至翻倍。

　　然而房地产市场自有其周期。随着2017年3月以来楼市调控不放松、金融去杠杆的持续，2018年各房企将面临市场下滑和资金链的双重风险。

　　事实上，房企融资和资金链问题在2017年已经显露端倪。境内融资如公司债大幅减少，高成本的境外融资风行。进入2018年，就连传统的银行开发贷成本也在上扬。

　　包括碧桂园、中国奥园等房企在内，其财务负责人表示，2018年是融资环境很紧的一年。中原地产等机构更认为，2018年将是房企4年来资金压力最大的一年。

　　利润大爆发

　　尽管从2017年3月北京“3·17”调控开始，全国110多个城市已出台270余项调控政策，但2017年的楼市依然创了新高，尤其是龙头房企和标杆房企业绩暴涨。

　　中国指数研究院监测显示，2017年全国商业地产销售面积共17594万平方米，同比增长20.2%。共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%。

　　中原地产也指出，2017年房地产市场的销售面积与金额再次刷新历史同期记录，大部分房企超额完成年度目标。

　　截至目前，已公布2017年销售业绩的上市房企共42家，合计2017年销售额高达43897亿，同比2016年上涨50%。42家房企一年同比多卖房1.44万亿。

　　销售规模增长也给主流房企的利润带来良好表现。截至3月21日，据中原地产研究中心统计，已发布年报的房企约40多家，超过8成在2017年利润明显上涨。

　　另外公布2017年年报预告的上市房企合计106家，其中79家预告预盈与预增，预计亏损的企业占比10%左右。

　　已发布年报数据显示，大部分房企的净利润增幅在30%到90%之间;不少房企利润同比增幅超过100%，如碧桂园实现销售与净利润双丰收，去年净利润约261亿，同比增长126%。雅乐居去年净利润共67.80亿元，同比增加122.3%。太古地产期内股东应占综合溢利同比增长126%;部分房企增幅甚至突破200%，富力去年净利润同比大增204%，SOHO中国期内纯利同比增长达420%。

　　去年销售过千亿的房企达到17家，净利润过百亿的房企也达到15家以上。在净利润200亿级别就有碧桂园、万科、恒大、中海地产，恒大和中海有可能将超过300亿。

　　不过，易居克而瑞报告指出，2017年500强房企销售金额高速增长主要受益于高房价，营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平;从销售增速和盈利增速上看，房地产行业依旧处于下行周期。

　　持续去杠杆对楼市再降温

　　开发商今年所面临的考验，不只来自于对土地获取的竞争和新房价格的管理。资金成本的上升、持续去杠杆，将对开发商的资金链产生更大的影响。

　　3月22日上海传出消息，沪各大银行将从4月1日起调高房贷利率，最低优惠从9折调整到95折。

　　分析师认为，继上海减少房贷利率优惠后，其它一些城市利率优惠也可能有所减少。而另一值得关注的大势是，随着美联储加息预期走强，国内房地产资金成本可能会有所上升。

　　一家证券公司研究员指出，为稳定市场情绪，美联储加息预期的心理建设已经酝酿了很长时间。但无论心理建设周期多么长，其对市场的一个影响是，这必将增加包括房企在内企业海外融资的成本。

　　“央行是否也会加息还不确定，但国内市场已经有一些可能会加息的预期。如果央行也加息，那么开发商在国内无论是贷款还是其它渠道融资的成本，也会有不同程度上升。”中原地产高级研究员卢文曦表示，即使央行不加息，持续的去杠杆，也将对今年开发商的资金产生重要影响。