房地产资产证券化大门已打开 华夏幸福销售业绩亮丽

　　2018年房企融资难、借贷成本下降难，已成为房企们的共识。

　　“现在银行开发贷利率也上浮了，信托私募公司债都很难发了，我们近期主要做些香港银团贷款、美元优先票据”，一家在港上市的广州中型房企财务人士称;在近期的业绩会上，也常常可以听到CFO们对融资市场“抱怨”。

　　然而在另一位知名房企CFO看来，房企融资“关上了一扇门，又打开了一扇窗”，这扇窗就是房地产资产证券化。

　　上述人士指出，目前房地产从国家和银行层面去杠杆，表外和非标融资受限，而资产证券化则是引入大量的民间资金，可以补上甚至超过被限制的资金。

　　去年以来，房地产资产证券化的大门已经打开，多个住房租赁资产、商业资产等通过CMBS、ABN、类REITs等形式，相继实现了资产证券化，规模已近千亿;在近期的业绩会上，碧桂园、万科、中国奥园、越秀地产等房企，均表达了希望发行类似产品的意愿。

　　申万宏源(000166,股吧)研究报告指出，降低开发商杠杆是长期趋势，未来预售制与开发贷门槛将有所提高，利用资产证券化融资能力的差异，将重塑房企的竞争格局。

　　房企银行融资遭严控

　　自2017年本轮房地产调控以来，房企融资全面收紧。截至目前，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式，都将受到重点监管。

　　在银行去杠杆之下，中信证券(600030,股吧)研究报告指出，银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金，均可能受到挤压。

　　前述房企CFO判断，银行体系受限的资金在过去的房企融资中所占比例在20%-30%左右。

　　财通证券研究报告表明，1-2月表外融资和表内贷款规模占比分别较去年底下降18.3和提高16.7个百分点，其中，作为房地产市场重要融资渠道的委托贷款和信托贷款规模的下降，是表外贷款比重降低的直接原因。

　　在3月20日的业绩会上，碧桂园CFO伍碧君表示，今年的融资环境确实比之前趋紧，可能所有的地产商融资成本都会比去年有所上升，这是一个趋势。

　　3月27日万科总裁祝九胜则表示，公司近期提出了350亿的融资计划。因此前融资规模太小，该350亿额度是董事会最新提出的，2018年环境特殊，这是在强监管、去杠杆的环境下的应对措施。

　　中粮置地首席财务总监许汉平也称，“在去杠杆的政策环境下，国内的融资环境非常紧，并且越来越紧。大悦城2017年的资金成本虽然下降了，但2018年又会上升”。

　　中海地产董事局主席颜建国表示，今年房地产市场是一个平稳发展的时期，行政调控目前来看会继续延伸。同时，近期金融政策方面，对个人按揭贷款以及企业贷款也因为去杠杆、防风险的大背景有所收紧。

　　个人按揭贷款作为房企资源来源的重要渠道，也受到抑制。广东建行有关人士表示，去年下半年以来该分行个贷额度便严重短缺，今年预计还是如此。

　　去年以来，在境内融资逐渐收紧的背景下，多家房企选择转向海外融资。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。境内房企融资的总量在减少，而资金价格上行已经成为趋势。

　　2018年开年，碧桂园、时代地产、龙湖地产等房企纷纷发布海外融资计划。3月23日晚间，阳光城(000671,股吧)公告，已完成境外发行美元债券共计4.5亿美元;雅居乐2018年有较大的融资需要，且多项融资安排已经在进行中，其中境内的银行批款占比73.7%，境外占26.3%。

　　资产证券化的想象空间

　　从目前的趋势看，长周期下，资产证券化将成为房企资金的重要来源。

　　在前述CFO看来，去杠杆导致的房企融资受限，只是银行体系的表外资金受限，传统的开发贷存量还在。而受限的资金会被证券化取代，大量的社会资金将会涌入。

　　“未来任何资产都可以证券化，商业、物流、购房尾款、保理等等;ABS、ABN、CMBS等等都可以做，资产方、负债方、权益方都可以切分去融资，形式很多。”